Es un buen momento para ser propietario. Desde 2007, el número de inquilinos en todo el país ha aumentado constantemente. Con los precios de la vivienda aún altos, la gente ganó t deje de alquilar pronto. Combine la demanda de unidades de alquiler con la posibilidad de obtener ingresos pasivos, y los bienes raíces residenciales se convierten en una inversión sólida y gratificante.
Pero los propietarios no t simplemente siéntese y deje que el dinero llegue. Usted tendré que investigar mucho antes de comprar una propiedad. Usted ll también realizará mantenimiento continuo, se mantendrá actualizado sobre la ley de vivienda y equilibrará la satisfacción del inquilino con sus propias necesidades. Ser propietario te mantendrá ocupado!
- Pros
- Contras
- Los pasos
- Formas alternativas de invertir
- Resumen
- Lee mas:
Pros
Para ahorros a largo plazo, la propiedad comprada sabiamente puede ser superada. El alquiler que recibe complementa su hipoteca mensual y posiblemente otros gastos. Su propiedad de alquiler es también es ideal para apreciar el valor a lo largo del tiempo.
Como propietario, usted son elegibles para beneficios fiscales. Puede deducir los costos de depreciación, los gastos de administración de propiedades y el seguro, entre otros gastos. (Asegúrese de mantener registros precisos.)
El dinero que gana y save con el tiempo puede ayudarlo a alcanzar los objetivos financieros. Día a día, el flujo de ingresos también ayuda. El propietario Holly Johnson, quien es fue dueño de dos propiedades de alquiler unifamiliares durante una década, planea ahorrar dinero de alquiler para sus hijos y la educación universitaria y su propia jubilación anticipada.
Contras
Los problemas de los inquilinos son su responsabilidad 24/7/365. Apartamento inundado? Quejándose vecinos? Usted recibiré la llamada. Puede contratar a un administrador de la propiedad para que lo ayude con el trabajo de mantenimiento, pero también debe estar al tanto de la situación. Necesitas una cabeza tranquila y nivelada. Sin mencionar una piel gruesa cuando llegue el momento de desalojar a un inquilino que puede t pagar, debe actuar como propietario de un negocio.
La verdad: Esto es en realidad ha sido mucho trabajo, dice Johnson de sus propiedades de alquiler. Por ejemplo, nosotros hemos pasado demasiados fines de semana pintando y limpiando nuestras propiedades entre inquilinos. Nosotros hemos conducido y organizado innumerables reuniones para discutir proyectos de remodelación y reparaciones. Nosotros hemos tenido que lidiar con una gran cantidad de problemas aleatorios, como pagos atrasados de alquiler, vecinos enemistados y mascotas secretas.
E incluso cuando los inquilinos se mudan y usted tiene vacantes, aún debe pagar la hipoteca. En última instancia, el riesgo financiero es suyo.
Aquí es cómo hacer que la inversión valga la pena.
Los pasos
Haz los cálculos: ¿qué puedes permitirte invertir?
Planifique un pago inicial de al menos 20 por ciento de la propiedad de alquiler es precio de compra.Asegúrese de que usted son elegibles para un préstamo. Obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler es diferente a solicitar un préstamo para su residencia principal.
Como mínimo, debe poder cubrir la hipoteca mensual con los ingresos por alquileres sobrantes. Recuerde, debe pagar la hipoteca incluso si sus inquilinos no pagan y!
Tenga en cuenta los gastos anuales y únicos, incluidos los siguientes:
- Costos de vacantes proyectados (generalmente calculados del 5 al 10 por ciento del alquiler anual)
- Servicios públicos que cubre el propietario, como agua y gas
- Seguro de propiedad y responsabilidad civil
- Impuestos inmobiliarios
- Costos de reparación a lo largo del tiempo
- Servicios profesionales (abogados, contadores, una empresa de gestión)
- Cumplimiento de las regulaciones de pintura con plomo y asbesto
Una vez que usted ha decidido qué cobrar en alquiler (consulte el # 5), calcule la declaración anual que puede esperar de su propiedad (ingreso neto dividido por gastos). Esto se llama tasa de capitalización. Es posible que desee consultar a un contador en esta etapa.
Aprenda las leyes: ¿de qué es responsable?
Los inquilinos tienen muchos derechos. Todos los propietarios deben conocer las leyes locales, estatales y federales relacionadas con el alquiler de viviendas en el área. Incluso si no lo hace no comprende ciertas leyes, usted es responsable del cumplimiento. Aquí es donde un abogado puede ser útil para cualquier regulación que usted no t entiendo.
Las leyes federales incluyen leyes contra la discriminación (que nosotros cubriremos brevemente en # 6) y reglas de habitabilidad. Usted ese requiere, por ejemplo, para mantener la propiedad segura y habitable y usted es responsable de cualquier lesión que resulte si no lo hace .
Las leyes estatales a menudo especifican las regulaciones de propietarios / inquilinos: nivel de acceso al edificio, montos requeridos para depósitos de seguridad y duración de la notificación para dar a un inquilino antes de que necesite irse, entre otros asuntos que usted y usted manejan. Aprenda lo que usted y el inquilino tienen derecho a esperar unos de otros.
Barrios de investigación: Qué es prometedor?
Ubicación, ubicación, ubicación! Analice las tendencias de ocupación de alquiler en cualquier vecindario donde desee comprar una propiedad. Investigue lo que pagan los inquilinos en el área. Varios servicios en línea ayudan con las estimaciones de alquiler de vecindarios en todo el país.
Busque inquilinos confiables y bajas tasas de vacantes. Elija un área donde la gente quiera vivir y continuará viviendo en el futuro cercano. Idealmente, también debe elegir un vecindario familiar para usted.
Quiere la máxima comodidad? Planifique vivir cerca o en su propiedad de alquiler. Puede registrarse fácilmente, completar reparaciones y mostrar la propiedad sin un viaje que requiera mucho tiempo.
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Encuentre una propiedad: ¿Qué puede mantener?
Si usted es nuevo en bienes raíces, intente comenzar con un alquiler unifamiliar. Las residencias unifamiliares son más fáciles de comprar y mantener, y es menos probable que tengan características de alto mantenimiento. Ellos también son más asequibles en cualquier mercado.
Otra buena opción es invertir y vivir en un hogar multifamiliar. Usted estará cerca y los pagos de alquiler pueden ayudar a cubrir la hipoteca. Usted también tendrá tasas de vacantes más bajas. Tanto las inversiones unifamiliares como las multifamiliares tienen sus beneficios y desventajas como siempre, investiga.
Establezca el precio: ¿Qué puede cobrar en alquiler?
El objetivo es llegar a una cifra que cubra sus gastos operativos y le otorgue un retorno de su inversión. Para gastos operativos, recuerde tener en cuenta:
- Impuestos a la propiedad
- Seguro
- Mantenimiento regular
- La posibilidad de vacantes
Un propietario de Arizona, por ejemplo, asigna el 5 por ciento de los ingresos brutos de alquiler al mantenimiento y otro 5 por ciento a las reparaciones que vienen con vacantes.
Aquí es donde ayuda saber qué cobran alquileres similares en el área. Desea ser competitivo, pero no lo suficientemente competitivo como para ahuyentar a los inquilinos. Considere la oferta y la demanda: puede (razonablemente) aumentar el alquiler si la demanda es alta, pero es posible que deba disminuir el alquiler si la oferta es alta.
Encuentre inquilinos: Who es una buena opción?
Muchos inquilinos se ven en línea. Publique un anuncio en uno de varios sitios donde los inquilinos buscan listados de propietarios o construyan su propio sitio.
Cuando describa la propiedad, sea conciso. Destaque las ventajas o características positivas. Incluya fotografías si es posible. Los inquilinos querrán saber la cantidad de habitaciones y baños, el alquiler mensual, el depósito de seguridad y cualquier cargo adicional, como los servicios públicos. También puede incluir información sobre accesibilidad (ascensor o escaleras) y servicios del vecindario.
Una vez que tenga inquilinos potenciales interesados, elija ocupantes confiables que durarán. La vacante es probablemente el mayor costo asociado con ser propietario. Si puede, siéntese para una entrevista con cada ocupante potencial para asegurarse de que usted ese sientan cómodos el uno con el otro.
Realice una verificación de antecedentes y una verificación de crédito de cada inquilino potencial. Las verificaciones de antecedentes pueden incluir informes penales e informes de desalojo. Las agencias de detección de inquilinos pueden ayudar también pueden servicios como USSearch y LexisNexis.
Cuando examine a los inquilinos, conozca las regulaciones de la Ley de Derechos Civiles y la Ley de Vivienda Justa. Usted tiene prohibido discriminar por motivos de raza, género, origen nacional, estado familiar, religión o discapacidad.
Planifique lo inesperado: ¿Cómo manejará los problemas?
Incluso si usted ha realizado su diligencia debida, invertir en propiedades de alquiler aún conlleva riesgos. El daño a la propiedad y la falta de pago se encuentran entre ellos. No todos los inquilinos obedecerán las reglas. Las buenas habilidades de comunicación son primordiales, al igual que la flexibilidad y saber cuándo trazar la línea.
E incluso con los inquilinos modelo, los electrodomésticos se rompen. Asegúrese de presupuestar mucho dinero para el mantenimiento. Conozca a buenos fontaneros y electricistas, y llévelos de guardia.
Muchos propietarios contratan compañías de administración de propiedades para realizar inspecciones periódicas y reparaciones en el terreno. Usted tendré que presupuestar para este gasto, pero una buena compañía de gestión puede ser un gran ahorro de tiempo.
Formas alternativas de inversión
Si usted he leído lo anterior y todavía está dispuesto o incluso emocionado para convertirse en propietario, bien por usted. Si todavía le gusta la idea de invertir en bienes raíces pero entintar dos veces antes de elegir la propiedad correcta y tratar con inquilinos necesitados, existen alternativas.
Como ejemplo, EquityMultiple conecta a los inversores con proyectos inmobiliarios. Usted ll debe ser un inversor acreditado (lo que significa que cumple con los requisitos mínimos y de ingresos y / o patrimonio neto) y, para la mayoría de las oportunidades, tiene al menos $ 5,000 para invertir .
Resumen
Invertir en bienes raíces puede ser rentable, pero no es el juego rápido y rico que venden algunos libros e informativos de televisión; requiere conocimientos, capital y mucho trabajo duro. Los inversores inmobiliarios exitosos son esimplemente son buenos para detectar ofertas, ellos ese sienten cómodos trabajando con un equipo de agentes inmobiliarios, corredores de hipotecas, administradores de propiedades, abogados y otros para administrar lo que es esencialmente un medio tiempo negocio.
En última instancia, cuanto más trabajo y esfuerzo ponga en elegir una propiedad para comprar, encontrar inquilinos y mejorar su propiedad, más rentable será usted eserá como inversor inmobiliario. Ser un propietario exitoso es una inversión de tiempo y dinero. Pero si te mantienes al tanto de las cosas, es más probable que obtengas grandes ganancias.
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