Si desea un llamado convencional hipoteca, los prestamistas generalmente requieren un pago inicial del 20%. A el pago inicial del 20% en una casa es mucho dinero, no hay duda al respecto. Si tiene que hacer un pago inicial del 20% en una casa de $ 250,000, eso significa llegar a $ 50,000.
Muchos prestamistas no tendrán problemas para otorgarle una hipoteca con un pago inicial de tan solo el 5% o solo 3.5% para un préstamo de la FHA y (si califica) y algunos otros programas asegurados por el gobierno. Por supuesto, puting menos del 20% tiene sus inconvenientes.
Entonces las preguntas son:
- Es realmente necesario un pago inicial del 20%?
- Qué arriesgado es para comprar una casa con menos del 20% de descuento?
- ¿Es mejor hacer un pago inicial más bajo (y tener dinero sobrante) o estirarse para reducir el 20%?
Aquí están los pros y los contras de putting menos del 20% de descuento en una casa:
- Con: tasas más altas
- Con: seguro hipotecario privado (PMI)
- Con: mayores costos de cierre
- Pro: Queda más dinero para los costos de cierre
- Con: pagos más altos y poco capital
- Pro: menos e invierta la diferencia
- Pero de nuevo, es no todo se trata de dinero
- Resumen
Con: Tasas más altas
El precio de la hipoteca no es tan estándar como solía ser. Los prestamistas hipotecarios utilizan ajustes de precios basados en el riesgo para producir la tasa de su préstamo. Tendrán en cuenta el tipo de préstamo que toma (fijo o ajustable), el tamaño del préstamo, su puntaje de crédito y el tamaño de su pago inicial, entre otros factores.
Hay ajustes positivos y negativos para cada categoría. Por ejemplo, cuanto mayor sea su puntaje de crédito, menor será su tasa de interés. Lo mismo es cierto con su pago inicial. Usted generalmente tendrá que pagar una tarifa más alta si realiza el pago inicial mínimo en una casa, digamos 5%, que si baja un 20% o más.
Esto es porque las hipotecas extendidas a los compradores que realizan pagos iniciales mínimos se consideran de mayor riesgo que las ofrecidas a los compradores que hacen pagos iniciales más grandes.
En un préstamo hipotecario típico, puede pagar una tasa de interés que es .25% más alta con un pago inicial mínimo que si realizó un pago inicial del 20%. Puede que no parezca mucho, pero si pide prestado $ 200,000, resultará en $ 500 adicionales por año en costos de intereses.
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Con: seguro hipotecario privado (PMI)
Por lo general, cuando compra una casa con un pago inicial de menos del 20%, usted tendrá que pagar un seguro hipotecario privado, o PMI y es no es barato.
asume que usted está tomando una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 237,500 con un 5% de descuento y tiene un puntaje de crédito de 700.Según las tarifas proporcionadas en la Tarjeta de tasa MGIC, si realiza un pago inicial del 5%, su prima anual de PMI será del 0,89% del préstamo.
Su prima de seguro hipotecario se calculará multiplicando 0.89% por $ 200,000, que es $ 2,114 por año. Eso agregará $ 176 a su pago mensual de vivienda.
Con: mayores costos de cierre
Otro gasto financiero será mayores costos de cierre. Dado que ciertos costos de cierre de la hipoteca se basan en el tamaño de su hipoteca, y un pago inicial más pequeño dará como resultado un monto de hipoteca mayor, sus costos de cierre serán proporcionalmente más altos.
mira un gran costo de cierre, la tarifa de origen. En una compra de casa de $ 250,000 con un 20% de anticipo, su hipoteca será de $ 200,000. Una tarifa de originación del 1% dará como resultado una tarifa de $ 2,000. Pero si solo baja un 5%, su hipoteca será de $ 237,500, y eso dará como resultado una tarifa de originación de $ 2,375, o $ 375 más.
Hay varios costos de cierre que se verán afectados de manera similar. Por ejemplo, si vive en un estado que impone sellos hipotecarios, también se basarán en el tamaño de su préstamo.
Un pago inicial más bajo generalmente resulta en mayores costos de cierre. Pero esto puede no ser un gran factor si vive en un área donde es típico que el vendedor pague al comprador es costos de cierre.
Pro: Queda más dinero para los costos de cierre
Anteriormente en Money Under 30, vimos cuánto efectivo realmente necesita para cerrar una casa. En muchos casos, el pago inicial es solo el comienzo.
Utilizamos un ejemplo de comprar una casa de $ 200,000 con un pago inicial del 10% de $ 20,000. Cuando agrega los costos de cierre y las reservas de efectivo (dinero que algunos bancos requieren que tenga a mano después de la compra de la casa), el dinero total que necesita cerrar llegó y a $ 31,000.
Si hacer un pago inicial del 20% ya es una exageración, estos costos adicionales y requisitos de efectivo pueden requerir una cantidad menor down.
Alternativamente, puede estar tratando de comprar más casa de la que puede pagar. Lea más sobre cómo determinar cuánta casa puede pagar o pruebe nuestra calculadora de asequibilidad para el hogar.
Con: Pagos más altos y poco equity
Además de los costos financieros involucrados en hacer un pago inicial mínimo, también está agregando a los riesgos ya significativos asociado con la propiedad de vivienda.
Estos son algunos de esos riesgos:
- Si los valores de las propiedades disminuyen en su área, un pago inicial del 5% podría eliminarse rápidamente, dejándolo en una situación de capital negativo.
- Si tiene que vender dos o tres años después del cierre, puede descubrir que debe más de lo que vale la casa y tendrá que escribir un cheque solo para vender su casa.
- La pérdida de un trabajo hará que el pago de la casa más alto que viene con una hipoteca mínima sea mucho más difícil de administrar; utilizando nuestra tasa de interés y los ejemplos de PMI anteriores, el pago mensual de su casa será casi $ 200 más alto con un pago inicial mínimo.
- Dado que un pago inicial mínimo mantiene su patrimonio en un mínimo absoluto, sus opciones de refinanciamiento serán limitadas.
Pro: menos e invierta la diferencia
Esta es una posición popular en la comunidad de inversión. Nosotros en Money Under 30 necesariamente lo recomendamos a menos que usted sea un inversor seguro y agresivo, pero es no completamente sin mérito, así que discuta aquí.
La idea es que realice un pago inicial mínimo en una casa para que tenga más dinero para invertir en el mercado de valores. Debido a los altos rendimientos que el mercado de valores puede ofrecer durante muchas décadas, esta estrategia puede pagar.
Estadísticamente, el mercado de valores ha regresado alrededor del 10% anual desde 1928 en función del rendimiento del SP500. (Nos damos cuenta de que el mercado no ha sido ha sido como favorable recientemente, pero deja que es sea optimista por el bien de este ejemplo.)
Si desea comprar una casa de $ 250,000 y tiene $ 50,000 para un pago inicial del 20%, puede elegir hacer un pago inicial del 5% ($ 12,500) que lo dejaría con $ 37,500 que puede invertir en un fondo de índice sin carga basado en el SP500.
¿Cómo es el primer año que usa esta estrategia? Un rendimiento anual promedio del 10% en $ 37,500 produciría un promedio de $ 3,750 en ingresos anuales por inversiones. Pero, dado que usted está haciendo un pago inicial mínimo, ese rendimiento se reducirá por los costos adicionales de llevar un monto hipotecario más alto.
Con un 5% de anticipo, su pago mensual de la hipoteca será $ 218 más alto que si baja un 20% ($ 42 por intereses hipotecarios, más $ 176 por PMI). Eso totaliza $ 2,616 por año y reduce su rendimiento anual de sus inversiones en acciones a $ 1,134. Eso reduce su retorno de la inversión del 10% a solo el 3.02%.
¿Qué pasa con los resultados después de 10 años? $ 37,500 invertidos al 10% durante 10 años crecerán a $ 97,265. Pero recuerde que tenemos mayores costos de mantenimiento en el préstamo más grande $ 2,600 por año. Eso reducirá su saldo de inversión en $ 26,000, reduciéndolo a $ 71,265.
Pero no se olvide de la amortización de hipotecas. Si realizó el pago inicial del 5%, su hipoteca sería de $ 237,500. Esto significa que el saldo pendiente de su préstamo sería de $ 234,026 después de 10 años. Suponiendo que el valor de su hogar se mantiene nivelado en $ 250,000, eso lo dejaría con aproximadamente $ 16,000 en capital. Combinar ese patrimonio con su saldo de inversión de $ 71,265 le da un valor combinado de $ 87,265.
Si realizó el pago inicial del 20%, su hipoteca sería $ 200,000 y el saldo del préstamo amortizaría hasta $ 197,075 después de 10 años. Eso le dejaría con aproximadamente $ 53,000 en capital en la casa.
La diferencia entre los dos números muestra que usted sería por delante en aproximadamente $ 34,000 si baja un 5% e invierte la diferencia en el mercado de valores.
Pero de nuevo, es no todo sobre dinero
Pero, como siempre ocurre cuando se trata de invertir, también debe tener en cuenta los riesgos en la decisión. Algunos de los riesgos involucrados en hacer el pago inicial mínimo e invertir la diferencia incluyen:
- Es posible que no haya invertido todo su dinero en acciones, reduciendo así su tasa de rendimiento anual de sus inversiones.
- El rendimiento promedio del 10% desde 1928 abarca más de una vida humana; en cualquier década, el número podría ser considerablemente más bajo pregunte a cualquiera que estuvo en el mercado entre 2000 y 2010, o durante la década de 1970.
- Un colapso del mercado de valores en la década podría cambiar drásticamente toda la ecuación.
- Se aplicarán todos los demás riesgos asociados con una hipoteca mínima.
Resumen
Si se garantizara un rendimiento de dos dígitos en las existencias, hacer el pago inicial mínimo en una casa e invertir la diferencia en las existencias sería obvio. Pero la vida nunca es tan ordenada, por lo que debe tener en cuenta diferentes riesgos en la mezcla y proceder en consecuencia.
Al final, puede reducirse a nada más que preferencia personal. Los números favorecen hacer un pago inicial mínimo e invertir la diferencia. Pero eso significa poner su dinero al 100% en inversiones de riesgo (acciones) al mismo tiempo que usted en una situación de alto riesgo con su hogar (capital mínimo). Puede salir adelante financieramente, pero es posible que no duerma mucho por la noche.
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