Entre los muchos términos que escucha durante el proceso hipotecario, solo uno es puntos de hipoteca.
Los prestamistas a menudo mencionarán estos puntos, pero rara vez realmente mencionan lo que son y cuánto le cuestan.
Esto es al menos parcialmente porque los puntos generalmente se incluyen con los costos totales de cierre (también conocido como, todos esos costos que paga antes de que alguien entregue las llaves). Después de todo, los prestatarios a menudo están más preocupados por el resultado final que por detalles específicos.
Pero dado que los puntos son típicamente los más grandes de los costos de cierre cobrados, definitivamente califican una discusión dedicada.
- ¿Qué son los puntos hipotecarios?
- Un ejemplo de uso de puntos hipotecarios
- Quién paga los puntos de la hipoteca?
- El período de recuperación de pagar puntos hipotecarios
- ¿Para quién son los mejores puntos de descuento?
- La desventaja de pagar puntos hipotecarios
- Son deducibles de impuestos de puntos hipotecarios?
- Resumen
¿Qué son los puntos hipotecarios?
Fuente: Yurii_Yarema / Shutterstock.com
Los puntos de hipoteca, o puntos de descuento, son tarifas que paga al prestamista por adelantado por las tasas de interés descontadas .
En términos generales, un punto cuesta alrededor del 1% del monto de su préstamo hipotecario.
Por ejemplo: si tiene que pagar un punto en una hipoteca de $ 200,000, deberá $ 2,000.
Con el tiempo, los puntos hipotecarios pueden ahorrarle un montón de dinero en pagos de intereses! Entonces, querrás prestar atención.
Primero, es importante comprender que hay dos tipos diferentes de puntos hipotecarios.
1). Puntos de origen (o tasas de origen)
Cuando obtenga una hipoteca, tendrá que pagar costos de cierre a su prestamista u otros terceros. Los costos de cierre son una combinación de tarifas únicas requeridas para obtener una hipoteca.
Uno de estos costos es, lo adivinaste, y puntos de origen.
Los puntos de origen (comúnmente conocidos como tarifas de origen) son puramente una tarifa cobrada por el prestamista a cambio de otorgarle un préstamo . Es decir, no lo hacen; y le proporciona cualquier tipo de beneficio además de permitirle obtener el préstamo.
La tarifa de origen es típicamente el 1% del monto del préstamo. Pero los prestamistas pueden cobrar una tarifa reducida en un entorno hipotecario muy competitivo, o incluso ninguna tarifa.
Leer más: ¿Qué debe esperar al cerrar una casa ?
2). Puntos de descuento
Los puntos de descuento se pagan por adelantado y ayudan a reducir la tasa de interés adeudada en su hipoteca .
Entonces, usted pagaré un cierto número de puntos a cambio de una tasa de interés más baja.
Los puntos de descuento no son tarifas obligatorias, pero puede optar por pagar si prefiere un pago de tasa de interés más baja y .
Tan atractivo como suena ese arreglo, no es necesariamente una volcada. El costo de los puntos de descuento y la carga adicional que puede imponerle en la mesa de cierre puede superar el beneficio del pago mensual más bajo.
Son puntos de descuento que valen el costo inicial?
Si los puntos de descuento son una opción con su hipoteca, y generalmente lo son, solicite a su representante de la hipoteca que le proporcione escenarios de su pago mensual sin pagar puntos de descuento, y luego pagar puntos de descuento en diferentes niveles (como un punto, dos puntos, tres puntos, etc.).
Solo cuando vea los números con su propia hipoteca podrá tomar una decisión clara.
Un ejemplo de uso de puntos hipotecarios
Para mostrar cómo funcionan los puntos de descuento hipotecario, la siguiente tabla refleja una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 300,000. La segunda columna muestra los resultados sin pagar puntos de descuento y la tercera muestra la misma hipoteca con puntos de descuento pagados.
Hipoteca sin puntos de descuento
Hipoteca con puntos de descuento
Importe del préstamo
$ 300,000
$ 300,000
Tasa de interés
3.00%
2.50%
Pago mensual
$ 1,264
$ 1,185
Puntos de descuento pagados
0
$ 9,000 (3 puntos)
Total de intereses pagados
$ 155,040
$ 126,600
Ahorro de puntos de descuento
N / A
$ 28,440
El ejemplo en la tabla anterior supone que los puntos de descuento fueron pagados por el vendedor o por un regalo de un miembro de la familia. Pero incluso si el prestatario pagara los costos de cierre con sus propios fondos, los ahorros de los puntos de descuento serían de $ 19,440 ($ 28,440, menos los $ 9,000 pagados por los puntos de descuento).
Leer más: Las mejores tasas hipotecarias
Quién paga los puntos de la hipoteca?
Fuente: fizkes / Shutterstock.com
Puntos de hipoteca origen o descuento puede ser pagado por cualquiera de las cuatro partes diferentes o una combinación de dos o más. Las posibilidades lo incluyen a usted, como prestatario, vendedor de la propiedad, prestamista o por un obsequio de un miembro de la familia.
1). Usted paga los puntos de sus propios fondos
Este es un resultado común en mercados inmobiliarios fuertes y entre propiedades de mayor precio. Los vendedores rara vez pagan los costos de cierre bajo cualquier condición. Si es así, usted necesitaré presupuestar fondos adicionales para el cierre.
Los prestamistas generalmente aceptarán fondos provenientes de cualquier fuente, con la única excepción de los préstamos. Por ejemplo, prestamistas y generalmente won t le permiten tomar un anticipo en su tarjeta de crédito para pagar los puntos.
2). El vendedor paga los puntos
Esta práctica es más común en mercados de vivienda más lentos y con propiedades de menor precio.
Los vendedores pueden ofrecer pagar algunos o todos sus costos de cierre, incluidos los puntos, para atraerlo a comprar su casa.
Pero lo que el vendedor puede pagar difiere según el tipo de préstamo que tenga.
- Para una hipoteca convencional, el vendedor puede pagar hasta el 3% del precio de compra para sus costos de cierre si el pago inicial es inferior al 10%, 6% si es es 10% o más, y 9% si es es al menos 25%.
- Para préstamos de la FHA, el vendedor puede pagar hasta el 6% del precio de venta, independientemente del pago inicial realizado.
Sin embargo, debe tener en cuenta que, si bien los vendedores pueden pagar voluntariamente un punto de origen del 1%, pueden ser muy reacios a pagar puntos de descuento. Eso es porque los puntos de descuento tienen más que ver con proporcionarle una tasa de interés y un pago más bajos que con facilitar directamente la venta de la propiedad.
Además, a veces el vendedor de propiedades es un constructor. Como vendedor, el constructor puede cubrir los costos de cierre del comprador y dentro de los mismos límites enumerados anteriormente.
3). Puntos pagados por el prestamista
Esto es realmente un poco inapropiado ya que el prestamista no paga en realidad paga los puntos por el prestatario.En cambio, usan what es conocido como precio premium .
El prestamista aumenta la tasa de interés a cambio de pagar parte de todos los costos de cierre. (Eso y donde la palabra premium entra en la imagen).
dice usted está sacando una hipoteca a 30 años por $ 200,000 con $ 4,000 en costos de cierre, que también incluye una tarifa de originación del 1%.
Para eliminar los costos de cierre por completo, el prestamista deberá aumentar la tasa de interés del préstamo desde, digamos, 2.250%, hasta 2.750%. Eso es un fuerte aumento del 0.500% en la tasa, y tenemos t incluso incluyó puntos de descuento.
Si bien este es un acuerdo bastante común para cubrir los costos de cierre, incluido un punto de origen del 1% , tiene poco sentido cuando se trata de puntos de descuento . Esto es porque los precios premium aumentan la tasa de interés para que los puntos de descuento estén diseñados para bajar. Uno cancela el otro y no hay beneficio para el prestatario.
4). Un regalo de un miembro de la familia
Para los prestatarios que tienen poco efectivo más allá del pago inicial, y donde el vendedor no está dispuesto a pagar los costos de cierre, esos costos pueden pagarse con un regalo de un miembro de la familia .
De hecho, el miembro de la familia puede hacer un regalo específicamente para cubrir puntos de descuento para reducir la tasa de interés del préstamo. Esto se puede hacer incluso si el vendedor paga otros costos de cierre, o si el prestamista utiliza precios premium.
Si se usa un obsequio de un miembro de la familia, el prestamista querrá que el miembro de la familia ejecute una carta de regalo que indique el monto del obsequio, la fuente de fondos y cuándo se pagará.
Es probable que es también quieran verificar la fuente de fondos, con una copia de un extracto bancario o una verificación directa de la cuenta del banco mismo.
El período de recuperación de pagar puntos hipotecarios
En el ejemplo anterior, determinamos que al pagar $ 9,000 en puntos por adelantado en su hipoteca, puede ahorrar al menos $ 19,440 durante la vigencia del préstamo (y hasta $ 28,440 si los puntos de descuento son pagados por el vendedor o por un regalo de un miembro de la familia).
Eso suena como un trato razonablemente bueno en la superficie.
Pero, ¿cuántos años llevará salir adelante? En otras palabras, , ¿cuánto tiempo le llevará recuperar el costo de los puntos de descuento pagados en la hipoteca?
Esto es lo que es conocido como el período de recuperación en puntos de descuento. Se aplica si está comprando una casa o refinanciando un préstamo existente.
Leer más: ¿Ahorraré dinero refinanciando mi hipoteca?
Cómo calcular su período de recuperación
Para calcular esto, tome la cantidad que pagaría en puntos de descuento hipotecario y divídalo entre los ahorros mensuales resultantes .
Si los puntos de descuento cuestan $ 9,000 y ahorrará $ 79 por mes, el cálculo de recuperación se verá así:
$ 9,000 y / $ 79 por mes = 114 meses
Eso significa que tomará 9.5 años para que recupere los $ 9,000 que pagó por adelantado. Solo después de 9.5 años su pago adicional comenzará a ahorrarle dinero.
¿Para quién son los mejores puntos de descuento?
Fuente: inxti / Shutterstock.com
Desafortunadamente, no hay una respuesta fácil cuando se trata de la cuestión de los puntos de descuento. Ellos trabajarán para algunos, pero no para otros. Todo dependerá de los detalles del préstamo que usted take, y sus circunstancias personales.
Aquellos que no lo hacen y planean ser dueños de la casa más tiempo que el período de recuperación
La conclusión del ejemplo anterior es que si espera estar en la casa por menos de 9.5 años, pagar puntos de descuento para reducir la tasa ganada t tiene sentido financiero.
Al menos ese es el caso si necesita pagar los puntos de descuento usted mismo. Si ellos eserán pagados por el vendedor o por un regalo de un miembro de la familia, vale la pena tomar el descuento.
De lo contrario, solo tendrá sentido si espera estar en el hogar por más tiempo que el período de recuperación.
La desventaja de pagar puntos hipotecarios
Pagar puntos de descuento hipotecario no es el mejor uso de su dinero.
Aquí hay algunas razones por las cuales:
- Es posible que no tenga la hipoteca por 11.5 años. La mayoría de las personas refinancian su hipoteca o se mudan a una nueva casa dentro de ese plazo. Si lo hace antes de alcanzar la marca de 11.5 años, habrá perdido dinero pagando los puntos de descuento.
- Si el dinero será escaso cuando compre la casa . Pagar puntos de descuento puede ser una extravagancia innecesaria (a menos, por supuesto, que el vendedor pague los puntos).
- Si el vendedor está pagando los puntos de descuento pero insiste en que el precio de venta final se ajuste al alza para compensar el costo de los puntos, negociará un precio de venta más alto e hipoteca por Una tasa de interés más baja. No enamorarse de esta oferta es un mal negocio para ti.
- Pagar puntos de descuento de su propio bolsillo puede dejarlo con menos efectivo después del cierre efectivo usted probablemente necesite mientras se prepara para mudarse a su nuevo hogar.
Son deducibles de impuestos de puntos hipotecarios?
Fuente: Africa Studio / Shutterstock.com
primero se quita la parte fácil de esta pregunta: los puntos de origen no son deducibles de impuestos .
Sin embargo, dado que en realidad representan intereses prepagos, los puntos de descuento son deducibles de impuestos .
Se pueden deducir en el año tomado, pero el IRS tiene una lista de nueve condiciones que eliminan en gran medida esa opción. el principal culpable es que los puntos de descuento deben ser un cargo típico en su área de mercado. Eso es casi seguro que no es cierto, ya que son un cargo opcional pagado a discreción del prestatario.
En la mayoría de los casos, los puntos de descuento serán deducibles durante la vigencia del préstamo. Eso es porque los beneficios que brindan se aplican durante todo el plazo del préstamo.
Cuánto de mis puntos de descuento son deducibles de impuestos?
Usted no t necesita calcular cuánto de los puntos de descuento pagados serán deducibles de impuestos el prestamista hará eso por usted.
Cada año, usted recibiré el Formulario IRS 1098 del prestamista. Informará los intereses que paga sobre el préstamo durante el transcurso del año. El interés del punto de descuento acreditado a ese año aparecerá en el Cuadro 6 del formulario.
¿Existen limitaciones a la deducibilidad fiscal de los puntos de descuento?
Sin embargo, existe una limitación importante para la deducibilidad fiscal de los puntos de descuento y el interés hipotecario en general.
La combinación de bajas tasas de interés y mayores deducciones estándar ha reducido el número de contribuyentes elegibles para detallar sus deducciones.
Por esa razón, y debido a que los puntos de descuento se amortizan durante la vigencia del préstamo, los puntos de descuento nunca deben verse como una estrategia viable de reducción de impuestos.
Resumen
Para la mayoría de las personas, en la mayoría de las situaciones de compra de viviendas, pagar puntos hipotecarios no vale la pena.
A menos que el vendedor esté cubriendo los puntos hipotecarios, generalmente vale la pena dejar esas ofertas de descuento solo.
Leer más:
- Cómo obtener la aprobación de su primera hipoteca
- ¿Cuánto importa una diferencia del 1% en su tasa de hipoteca?