Cuando estaba en el negocio hipotecario antes de la crisis financiera esiempre me sorprendió por qué la gente tomaría una hipoteca de tasa ajustable (ARM) cuando las hipotecas de tasa fija eran tan bajas.
Es una hipoteca de tasa ajustable una mala idea ahora?
Con las tasas hipotecarias aún muy bajas, tomar una hipoteca de tasa ajustable tiene aún menos sentido.
Aquí es why
- Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos
- Hipoteca de tasa ajustable caps the devil es en los detalles
- Una hipoteca de tasa ajustable le transfiere todo el riesgo del prestamista
- ¿Qué pasa si no lo hace? t vender o can t refinanciar en cinco años?
- Lo que ahorra no lo hace; y justifica el (mucho) mayor riesgo de un ARM
- Resumen
Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos
Según Freddie Mac, las tasas hipotecarias tocaron fondo en 3.35 percent en noviembre y diciembre de 2012 (basado en el préstamo a tasa fija a 30 años). Promedió 3.9 por ciento el mes pasado, lo que significa que ellos son apenas 0.50 por ciento más altos que el mínimo histórico alcanzado hace cinco años.
Las tasas tan bajas deberían hacer que se incline hacia la tasa fija a 30 años. Usted ese encerrará en lo que está cerca de las tasas más bajas de la historia, durante los próximos 30 años. Y si las tasas caen sustancialmente de donde están ahora, siempre puede hacer un refinanciamiento para aprovechar la mejor tasa.
Y si las tasas no t drop o si aumentan usted estará completamente protegido por su préstamo a tasa fija.
Hipoteca de tasa ajustable caps the devil es en los detalles
Las hipotecas de tasa ajustable generalmente tienen límites, lo que limita la altura de su tasa. Pero los límites son uno de esos detalles hipotecarios aparentemente menores que, aunque se explican en la mesa de cierre, tienden a olvidarse una vez que usted está en la casa por un par de años.
Un acuerdo de límite común para una hipoteca de tasa ajustable podría ser algo así como 2/2/5 . Eso significa que el ajuste de su hipoteca no puede exceder dos puntos porcentuales en el ajuste inicial, dos puntos porcentuales en cualquier ajuste posterior o cinco puntos porcentuales durante la vida del préstamo.
Pero si bien existen esos límites para protegerlo de las tasas hipotecarias fuera de control, aún pueden causar mucho daño tanto al pago de su casa como a su presupuesto mensual.
Por ejemplo, dice que comienza con una tasa inicial del tres por ciento en una hipoteca de tasa ajustable 5/1, con una estructura de límite de 2/2/5. Con un préstamo de $ 200,000, su pago mensual inicial será de $ 843.
Su primer ajuste de tasa de interés
Después del plazo inicial de cinco años, su tasa aumenta del tres al cinco por ciento, limitada, por supuesto, por el límite del dos por ciento en el primer ajuste del préstamo.
Su pago mensual aumentará a $ 1,074. Eso hará que sea $ 231 más alto que el pago en los primeros cinco años. ¿Te estás incomodando todavía?
Su segundo ajuste de tasa de interés
Al final del año número seis, experimenta el ajuste de segunda tasa. La tasa luego va del cinco al siete por ciento.
El pago mensual aumenta los $ 1,331. Eso es un aumento de $ 257 sobre el primer pago de ajuste de tarifa, y un total de $ 488 más que el pago fue cuando comenzó el préstamo.
Su tercer ajuste de tasa de interés
En el año número siete, la tasa aumenta una vez más. Dado que la tasa inicial no puede aumentar más del cinco por ciento durante la vigencia del préstamo, su tasa de préstamo ahora está limitada al ocho por ciento.
Eso aumenta su pago mensual a $ 1,468, que es un aumento de $ 625 sobre su pago mensual inicial.
A pesar de la existencia de los límites hipotecarios, el potencial es real para que su pago mensual supere el nivel inicial. Es posible que el pago sea tan alto que haya ganado t pueda pagarlo.
algo más también
En el ejemplo anterior, utilizamos una hipoteca de tasa ajustable con límites de 2/2/5. Pero también es posible obtener uno con tapas de 5/2/5. En ese acuerdo, su tasa de interés podría aumentar en cinco puntos porcentuales completos en el primer ajuste.
Eso significa que puede pasar de una tasa del tres por ciento con un pago de $ 843 al mes, directamente a una tasa del ocho por ciento con un pago mensual de $ 1,468 al final de los primeros cinco años.
Una hipoteca de tasa ajustable le transfiere todo el riesgo del prestamista
La ventaja de una hipoteca de tasa fija a 30 años es que es una hipoteca prácticamente libre de riesgos. Una vez que bloquee su tarifa, allí prácticamente no hay posibilidad de que la tasa aumente durante todo el plazo del préstamo. Y a pesar de que una hipoteca de tasa ajustable puede tener una tasa inicial más baja , es casi seguro que la tasa aumentará en algún momento en el futuro.
Cuando toma una hipoteca de tasa ajustable, usted está haciendo varias suposiciones muy optimistas:
- Las tasas caerán al final del plazo de la tasa inicial, lo que le permitirá aprovechar tasas aún más bajas sin siquiera tener que refinanciar (ajustes de la tasa a la baja).
- Las tasas hipotecarias bajas continuarán para siempre, por lo que simplemente puede refinanciar al final del plazo de tasa fija en una hipoteca de tasa fija más baja o en un ARM de tasa aún más baja.
- Planea vender la casa y seguir adelante dentro de cinco años, por lo que la situación de la tarifa no importa de todos modos.
Si alguno de esos escenarios se desarrolla, la elección de una hipoteca de tasa ajustable tendrá mucho sentido. Pero, ¿qué pasa si las tasas de interés aumentan entre ahora y el final del período inicial de tasa fija?
Todas esas suposiciones optimistas desaparecerán, y usted ese enfrentarán con el lado más oscuro del acuerdo hipotecario de tasa ajustable. Así es como los ARM transfieren todo el riesgo del prestamista.
¿Qué pasa si no lo hace? t vender o can t refinanciar en cinco años?
Cuando los prestatarios toman préstamos de alto riesgo, como hipotecas de tasa ajustable, ellos están haciendo suposiciones positivas sobre eventos futuros. Pero no todas las situaciones tienen un final feliz.
Por ejemplo, asume que usted toma una hipoteca de tasa ajustable 5/1, bajo el supuesto de que su empleador lo reubicará dentro de cinco años. Si la transferencia esperada no ocurre y dentro de cinco años, o no t sucede en absoluto, usted ese quedará con los resultados más oscuros que produce un préstamo ARM.
Aquí es otro escenario Usted espera completamente que pueda refinanciar en otra hipoteca que tenga una tasa similar o más baja dentro de cinco años. Pero he aquí, las tasas hipotecarias saltan al siete por ciento (o vuelven a su norma histórica), y ninguna de sus opciones de refinanciamiento es buena.
Pero aquí y el verdadero escenario de pesadilla Llegas al final del plazo inicial de cinco años de tasa fija, pero perdiste tu trabajo. La economía está en otra recesión (una causa típica de una pérdida de empleo), y puede encontrar otro trabajo que pague un salario comparable. Pero ahora, debido a que eligió una hipoteca de tasa ajustable, su pago mensual de la casa también aumenta.
Lo que ahorra no lo hace t justifica el (mucho) mayor riesgo de un ARM
Ahora que nosotros hemos superado los factores de riesgo de las hipotecas de tasa ajustable casi hasta la muerte, cuánto beneficio obtiene por asumir todo ese riesgo?
Según Bankrate.com, la tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años este mes es de 4.11 por ciento. El promedio de una hipoteca de tasa ajustable a cinco años es de 3.52 por ciento.
Eso es una diferencia en la tasa de solo 0.59 por ciento por año. Y eso es solo es bueno por cinco años.
En dólares y centavos, eso significa un pago mensual de una hipoteca de $ 200,000 de $ 900 por una hipoteca de tasa ajustable a cinco años al 3.52 por ciento, frente a $ 968 por la hipoteca de tasa fija al 4.11 por ciento.
Esto es le ahorra $ 68 por mes, o $ 816 por año. Durante los primeros cinco años, ahorrará $ 4,080. Por supuesto, después de los primeros cinco años, no hay forma de calcular si usted es no hay forma de calcular si usted ahorrará dinero, ya que se ocupará de los ajustes de tarifas. Esos ajustes de tarifas pueden muy bien funcionar en su contra.
tampoco olvide que, dado que el interés hipotecario es deducible a efectos del impuesto sobre la renta, los $ 816 que ahorrará cada año serán algo menos.
Por ejemplo, si usted tiene una tasa combinada de impuesto marginal sobre la renta federal / estatal del 30 por ciento, los ahorros de $ 816 por año se reducirán en $ 245. Eso reduce el ajuste de intereses netos a solo $ 571 por año.
Eso es cuando tiene que hacerse la pregunta: el ahorro de $ 571 por año justifica los riesgos adicionales que conlleva una hipoteca de tasa ajustable?
Para la mayoría de las personas, creo que la respuesta será un rotundo NO.
Resumen
Si usted está considerando tomar una hipoteca de tasa ajustable bajo el supuesto de que ahorrará un montón de dinero considere cuidadosamente el riesgo que usted asumiendo esos ahorros. Esos riesgos son muy reales.
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