Los bienes raíces pueden ser una gran inversión si se toma el tiempo para educarse sobre el proceso y las mejores formas de obtener grandes ganancias. Sin embargo, la mayoría de las personas que están interesadas en comprar propiedades de alquiler o bienes raíces como inversión nunca lo hacen. Las personas que no lo hacen y se toman el tiempo para aprender sobre cómo invertir en propiedades de alquiler están perdiendo una gran oportunidad. Poseo 11 propiedades de alquiler que generan aproximadamente $ 5,000 al mes en flujo de caja después de todos mis gastos, incluidos los pagos de la hipoteca.
Una cosa que habría hecho de manera diferente es invertir en bienes raíces mucho antes. Compré mi primera propiedad de alquiler cuando tenía 31 años y ahora tengo 35. Lo mejor de los alquileres es que cuanto más tiempo los tenga, mejor será la inversión en que se conviertan. Además, cuando eres joven tienes más flexibilidad en la vida, menos compromisos y puedes correr más riesgos. Si espera demasiado para comenzar a invertir, la familia, el trabajo y la vida dificultan el aprendizaje y la compra de propiedades de alquiler.
- Por qué las propiedades de alquiler son una gran inversión
- Comprar propiedades de alquiler con poco dinero es más fácil cuando eres más joven
- Puede invertir en bienes raíces sin comprar propiedades
- Se necesita tiempo para obtener una gran oferta en propiedades de alquiler que fluyen en efectivo
- Los riesgos relacionados con la compra de propiedades de alquiler
- Conclusión
Por qué las propiedades de alquiler son una gran inversión
Me encanta comparar las propiedades de alquiler con el mercado de valores, porque el mercado de valores es el vehículo de inversión que todos nos enseñan a usar. Ya se trate de acciones individuales, fondos mutuos, fondos indexados o REIT, se nos dice que la mejor manera de ahorrar e invertir es poner nuestro dinero en el mercado. El problema con la inversión en el mercado de valores es que dependemos únicamente de las existencias para aumentar su valor. Las calculadoras de jubilación se basan en el mercado de valores. Nos hacen adivinar cuándo moriremos para determinar cuánto debemos ahorrar. Nos quedamos sin dinero si vivimos demasiado tiempo o ahorramos demasiado dinero si morimos pronto.
Algunas personas invierten en bienes raíces para apreciación, pero los inversores inteligentes invierten para el flujo de caja .
Flujo de caja e inversión inmobiliaria
El flujo de caja es el dinero que gana con las propiedades de alquiler cada mes después de pagar todos los gastos. Lo mejor del flujo de caja es que aumenta con el tiempo sin comer nunca su inversión principal. Es como una acción donde el dividendo es tan alto que nunca tiene que preocuparse de que la acción aumente su valor para obtener grandes ganancias.
El flujo de caja también aumentará con el tiempo porque los alquileres aumentarán con la inflación mientras que los pagos de su hipoteca permanecen igual. Eventualmente, pagará su préstamo y su flujo de caja aumentará significativamente.
En mis alquileres, veo un 20% de efectivo en devoluciones de efectivo, lo que no siempre es fácil de hacer, pero es posible dependiendo de su ubicación y la cantidad de dinero que tiene que invertir. Esas devoluciones no incluyen las ventajas fiscales de los alquileres, el pago de capital y la posible apreciación, que aumentan su ROI. Aquí hay un gran artículo sobre cómo calcular el flujo de caja adecuadamente.
Una forma de ganar dinero en propiedades de alquiler es invertir utilizando sitios como Roofstock. Roofstock es un mercado en línea para la inversión inmobiliaria que cobra la mitad de las tarifas de los agentes tradicionales. El sitio hace que sea ridículamente fácil filtrar y buscar propiedades en su rango de precios.
Comprar propiedades de alquiler con poco dinero es más fácil cuando eres más joven
La mayoría de los bancos requerirán que un inversor ponga al menos un 20% de descuento en una propiedad de alquiler.
Eso es mucho dinero para la mayoría de las personas, especialmente cuando considera que una propiedad puede necesitar reparaciones, tiene que pagar los costos de cierre y desea tener dinero en reserva en caso de que algo salga mal. Puede tomar fácilmente el 30% o más del precio de compra en efectivo para comprar cómodamente una propiedad de alquiler.
Si compra una casa como propietario ocupante, no puede depositar dinero con ciertos préstamos (USDA, VA) y casi con seguridad comprar una casa con un 5% de anticipo. Puede t alquilar una casa que compra como propietario ocupante de inmediato, pero puede alquilarla después de haber vivido en la casa una cierta cantidad de tiempo (generalmente un año).
Hay algunas cosas que debe saber sobre la compra de una propiedad multifamiliar en la que planea vivir. La mayoría de los prestamistas requieren que un ocupante propietario viva en una casa durante 12 meses para satisfacer el requisito de ocupación del propietario.Eso significa que puede comprar una propiedad de alquiler como propietario-ocupante, vivir allí durante 12 meses y luego alquilar la casa. Si es ambicioso, puede seguir repitiendo este proceso todos los años, aunque lo más probable es que solo pueda usar la opción de no pagar dinero una vez.
También puede comprar una propiedad multifamiliar que se encuentra entre una y cuatro unidades y unidades y vivir en una de las unidades para calificar como propietario ocupante. Después de haber vivido en la unidad durante 12 meses, puede alquilar todo el edificio y repetir el proceso.
Cuando es más joven, es mucho más fácil mudarse a una casa donde desea hacer una propiedad de alquiler. Cuando tiene una familia, es difícil convencer a su cónyuge e hijos de que necesita mudarse cada año y entrar en una casa que puede no estar a la altura de sus estándares.
Puede invertir en bienes raíces sin comprar propiedades
Una de las formas más fáciles de ingresar al mercado inmobiliario es hacerlo como inversor. Hoy en día, hay muchas plataformas que ofrecen crowdsourcing del proceso de inversión. Estas plataformas eligen un grupo de propiedades expertamente investigadas y hacen que los inversores contribuyan a un grupo colectivo, y cada inversor comparte la recompensa.
Usted no t tiene que ser un inversor acreditado con Fundrise, y puede comenzar a invertir en bienes raíces con solo $ 500. Una vez que alcance el umbral de $ 1,000, puede actualizar a un plan central para aumentar sus ganancias. La recaudación de fondos presta dinero a compradores de bienes raíces comerciales, luego agrupa esos préstamos, ofreciéndolos como inversiones a través de su plataforma.
DiversyFund es otra plataforma de inversión que le permite invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad. La compañía ofrece fondos de inversión de activos del mercado privado, incluidos bienes raíces, y los inversores pueden comenzar con tan solo $ 500. También cuentan con cero tarifas de gestión y un compromiso para ayudar a los inversores de todos los niveles de ingresos a hacer crecer su riqueza, lo que lo convierte en una gran opción para los inversores en sus veintes.
Crowdstreet tiene dos opciones principales para los inversores inmobiliarios: elegir y administrar su propia cartera o dejar que su equipo de expertos en inversión inmobiliaria haga el trabajo por usted. De cualquier manera, se une a otros inversores para financiar proyectos inmobiliarios comerciales, cada uno de los cuales es cuidadosamente examinado por expertos del mercado. Los requisitos mínimos de inversión varían de un proyecto a otro, pero puede elegir las oportunidades que mejor se adapten a sus finanzas.
Streitwise es otra excelente oportunidad de inversión inmobiliaria inicial. solo un mínimo de $ 5,000 para inversiones inmobiliarias privadas, y su dividendo más reciente fue del 8.4%. Tenga en cuenta que Streitwise es t una plataforma de crowdsourcing. En cambio, usted está invirtiendo individualmente en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), que opera de manera similar a un fondo mutuo al agrupar las inversiones y hacer que los inversores compren. lo que distingue a Streitwise es que le permite financiar su inversión utilizando criptomonedas como Bitcoin y Ethereum. Una vez que usted ese haya registrado en el sitio web, puede descargar la aplicación para usar en sus dispositivos iOS
Lleva tiempo obtener una gran oferta en propiedades de alquiler que fluyen en efectivo
No es fácil encontrar propiedades de alquiler que generen los retornos que obtengo, pero tampoco soy una aberración. Muchos inversores obtienen mayores rendimientos que yo, pero han dedicado mucho tiempo y esfuerzo a aprender su mercado, aprender sobre bienes raíces y aprender sobre propiedades de alquiler. Cuanto más viejo sea, menos tiempo tendrá con más compromisos laborales, más compromisos familiares y más pasatiempos descubrirá. Hay menos tiempo para aprender sobre bienes raíces, su mercado y cómo ganar dinero en este negocio a medida que envejece (a menos que llegue a la edad de jubilación).
También arreglo y volteo alrededor de 10-15 casas cada año, así que me especializo en obtener grandes ofertas en bienes raíces. Compro la mayoría de mis ofertas en la MLS incluso con el aumento de los precios y mucha competencia.
Aquí hay algunos consejos para obtener grandes ofertas:
- Soy un agente de bienes raíces, lo que me ayuda a obtener grandes ofertas y me permite actuar muy rápido. No digo que todos los inversores deban ser agentes, pero seguro que ayuda!
- Si usted es t un agente pasa mucho tiempo encontrando un gran agente que actuará rápidamente para usted y encontrará ofertas.
- Dedique tiempo a investigar los precios en su mercado y las tarifas de alquiler para que sepa qué es un buen negocio.
- No dependa únicamente de un agente de bienes raíces para encontrarle buenas ofertas. Muchos agentes no son inversores y ganaron t sabe lo que está buscando.
- Únase a un club de inversión inmobiliaria en su área para conocer a otros inversores y aprender qué están comprando y cómo.
Los riesgos relacionados con la compra de propiedades de alquiler
Definitivamente hay algunos riesgos y trabajos relacionados con la propiedad de propiedades de alquiler. El mayor error que veo que cometen los inversores es comprar para apreciar con un flujo de caja negativo. Es genial si mis casas se aprecian, pero me encanta el flujo de caja. Con el flujo de caja, tengo dinero en mi bolsillo que puedo usar para comprar más propiedades, invertir en otro lugar o gastar en algo divertido. Si tiene un flujo de caja negativo, existe una gran posibilidad de que las cosas terminen mal para el inversor.
El problema con el flujo de caja negativo es que la mayoría de los inversores subestiman el dinero que tendrán que gastar en sus propiedades de alquiler. Tampoco hay garantía de que los precios suban o cuándo subirán. Dado el tiempo suficiente, los bienes raíces y probablemente lo apreciarán, pero también también podría bajar de valor antes de que eso suceda. ¿Cuánto tiempo puede continuar pagando dinero en una propiedad cada mes? Finalmente, las personas se quedan sin dinero y se ven obligadas a vender, a veces por menos de lo que compraron una propiedad. Si tiene un flujo de caja positivo, ganó t tiene que vender y ganó t quiere vender, porque está poniendo dinero en su bolsillo.
Otro problema que la gente olvida es el mantenimiento. Debe presupuestar los artículos de mantenimiento todos los meses. Calculo que del 10% al 20% de mis alquileres mensuales se destinarán al mantenimiento, dependiendo de la edad y el estado de una propiedad. Si no lo hace y cuenta para mantenimiento, no puede ganar dinero en sus alquileres.
En mis alquileres, mis pagos promedio de hipotecas oscilan entre $ 400 y $ 600, incluidos impuestos y seguros, y mis alquileres oscilan entre $ 1,100 y $ 1,500 por mes. Después de contabilizar el posible mantenimiento y vacantes, mi flujo de caja es de aproximadamente $ 500 al mes.
También lleva tiempo administrar una propiedad de alquiler. Tendrá que encontrar inquilinos, crear un contrato de arrendamiento, contabilizar los gastos e ingresos adecuadamente y asegurarse de que todos paguen a tiempo. También puede contratar a un administrador de propiedades para que haga todo esto por usted por aproximadamente del 8% al 10% de los alquileres mensuales, pero también debe presupuestar ese gasto.
Conclusión
Las propiedades de alquiler pueden ser una inversión increíble que le permite jubilarse temprano. Es no un esquema rápido para hacerse rico y no es fácil de hacer. Inversión inmobiliaria y toma tiempo, flexibilidad y ambición para que funcione bien. Cuanto antes comience, más fácil será y mejor estará más adelante en la vida.
Leer más:
- Por qué usamos nuestra ganancia inesperada de $ 40,000 para comprar una propiedad de inversión
- Una fórmula probada y verdadera para encontrar propiedades de alquiler rentables