Esto es uno de los artículos más populares de todos los tiempos sobre Money Under 30: ¿Cuánta casa puede pagar?
Originalmente escribí el artículo (y varias escisiones) hace unos 10 años cuando Lauren y yo comenzamos a considerar comprar nuestra primera casa. Obviamente, golpeó un acorde.
Es casi seguro que su casa será la mayor compra de su vida. Así que, espero, tendrá en cuenta lo mucho que debe gastar en ello.
Aunque el precio de la vivienda por sí solo hace que la pregunta sobre la asequibilidad de la vivienda sea interesante, creo que hay más que eso, especialmente aquí en los EE. UU.
- ¿Por qué es tan tentador comprar demasiada casa?
- Nuestra historia
- Las pautas
- Tácticas
- Resumen
¿Por qué es tan tentador comprar demasiada casa?
La sociedad nos dice que una casa más cara es indicativa de éxito
La cultura estadounidense nos programa para creer que las cosas que compramos no solo deben funcionar, sino que también deben reflejar nuestros valores y personalidades. Pocos de nosotros, si se nos diera la opción, compraríamos un condominio rectangular rancio en un edificio de ladrillo liso lleno de cientos de condominios similares. Queremos que un hogar sea más que un lugar para vivir; queremos que sea una extensión de nosotros mismos.
Y luego, está el concepto profundamente arraigado de 8; American Dream 9 ;, en el que no solo se fomenta la propiedad de la vivienda, sino que se vende como un componente fundamental del éxito estadounidense.
Las generaciones mayores quieren que creamos que la propiedad de vivienda es la única forma inteligente de vivir
a menudo he escrito que alquilar no es tirar dinero y que siempre es mejor ser dueño de su casa. Usted t piensa que un tema tan peatonal provocaría respuestas apasionadas, incluso odiosas, pero, por desgracia, lo hace tan consistentemente como la política.
Podría describir explícitamente una situación en la que sería financieramente imprudente tener una casa en lugar de alquilar, y algunos todavía me llamarán un tonto peligroso por recomendar a cualquiera alguna vez rent en lugar de comprar.
Lo admito, hubo un momento, antes de saber mucho sobre el dinero, cuando yo también creía que ser dueño de una casa era la mejor manera de construir riqueza. Por qué? Porque constantemente escuché más viejo, exitoso la gente habla sobre la importancia de la propiedad de vivienda y cuánto apreciaron sus propios hogares. Incluso hablaron sobre estirarse para comprar una casa porque, oye, ese va a apreciar de todos modos, puedes t ir mal!
Lo que sé ahora, curiosamente, es que muchas de las mismas personas que pensé que tenían éxito porque estaban mejorando sus casas o aprovechando el capital para comprar juguetes, en realidad no eran buenas con el dinero. Tenían valor neto de la vivienda, claro, pero qué ahorros tenían? ¿Cómo eran sus cuentas de jubilación? Y qué sucedería si el valor de su preciosa casa cayera en un tercio o más? Bueno, entre 2005 y 2009, nos enteramos.
Es cierto que es cierto que los bienes raíces generalmente se aprecian, especialmente durante varias décadas. En lugares donde la tierra es escasa, como Manhattan, puede apreciarse muy rápidamente y, a veces, enriquecer a los propietarios. En promedio, sin embargo, la apreciación de los bienes raíces es un camino lento y volátil. Sin embargo, cuando considera la inflación, la apreciación del hogar no es muy impresionante. Aquí es un ejemplo aproximado:
El índice de precios de viviendas Case-Schiller es un punto de referencia para los precios promedio de las viviendas en los EE. UU. Ajustado por la inflación, ha aumentado de aproximadamente 111 en 1980 a 197 en 2018. Eso es un aumento del 41%. No está mal. Pero ahora mira el índice de acciones SP500. En 1980, era de $ 111, o alrededor de $ 357 en dólares de 2018. Hoy, el índice es de alrededor de $ 2,700. Eso es un aumento del 656%! De repente, una apreciación de hogar y no se ve tan impresionante.
Y tenemos ni siquiera comenzamos a tener en cuenta una casa es costos de transporte como seguro, impuestos a la propiedad y mantenimiento, no importa la comisión de agentes inmobiliarios. Cuanto más escribo sobre eso, más quiero vender mi casa y alquilar!
Sin embargo, el coro de voces que firman elogios de la propiedad de vivienda es fuerte y persistente. Incluso frente a hechos tan aleccionadores, nos tienta a creer que podemos t ir mal al ser dueño de una casa, incluso si tenemos que estirar nuestras finanzas para hacerlo.
Una casa será su hogar, y eso es bastante importante
Dejando a un lado las normas culturales, no descarta la atracción emocional de la propiedad de vivienda.
Es probable que una casa no solo sea la mayor compra de su vida, sino que también pasará la mayor parte de su tiempo. Será su lugar de refugio de un mundo de trabajo y estrés. Puede ser un lugar donde comenzará y criará una familia.
Todas estas cosas se suman!
A medida que se acerca a comprar una casa como decisión financiera, ve que inmediatamente tiene factores conflictivos. Como la compra más grande de su vida, su instinto debería ser gastar lo menos posible. Si usted eres un lector MU30 normal, sabes que construir riqueza se trata de gastar menos de lo que ganas. Entonces, en igualdad de condiciones, ¿por qué querría gastar $ 3,000 al mes en una hipoteca si pudiera encontrar una casa para una hipoteca de $ 1,000 al mes?
Bueno, por ejemplo, si vives en el Área de la Bahía o Nueva York o Boston o similares, una hipoteca de $ 3,000 puede ser lo mejor que puedes encontrar. Sin embargo, si consideramos un mercado inmobiliario más típico, entonces los otros factores entran en juego. Usted va a vivir aquí por mucho tiempo, por lo que podría así como obtener lo que quiere. Los precios van a subir, así que es OK para gastar un poco más. Puede planear tener hijos, por lo que cree que debería elegir una casa en un buen distrito escolar, incluso si cuesta más.
Sí, todos estos son puntos válidos. Sin duda, debe considerarlos todos (y más) cuando decida qué gastar en una casa. Sin embargo, deja que estos factores te atraigan a gastar más de lo que deberías.
Nuestra historia
Embarazada de nuestra primera hija, Lauren y yo compramos nuestra primera casa juntos en 2009. Para mí, fue un momento difícil de comprar una casa porque acababa de terminar de pagar todas mis otras deudas ese mismo año. Lo último que quería hacer era tomar una hipoteca! Pero, esos otros factores llegaron susurrando. Es posible que no lo entienda si usted no lo ha experimentado, pero el instinto de anidación que surge cuando un bebé está en camino es real. Vivíamos en un pequeño departamento de la ciudad. Podríamos permitirnos mudarnos a los suburbios, así que lo hicimos.
Al estar recién salido de la deuda, me acerqué a comprar nuestra primera casa de la manera más conservadora posible. Las casas en suburbios deseables eran t barato, pero encontramos una casa modesta en un vecindario asequible. Bajamos un 20% y sacamos una hipoteca de tasa fija durante 20 años, no 30, para ahorrar en intereses. Incluso con el pago mensual más grande que vino con la hipoteca a 20 años, nuestro pago de vivienda fue inferior al 10% de nuestros ingresos brutos.
Pero sospechábamos que no sería nuestro hogar para siempre. Era una casita acogedora y ordenada, pero no nos inspiró. Planeamos quedarnos durante cinco años, que es, en promedio, sobre cuánto tiempo lleva alcanzar el punto de equilibrio al ser dueño de una casa.
En pocas palabras, solo duramos tres años en esa casa antes de encontrar algo así como una parte superior de reparación en un vecindario deseable y seguir adelante.I no soy un experto en bienes raíces, pero me gusta pensar que lo hicimos bien la segunda vez comprando la casa más barata del vecindario más agradable. El tiempo lo dirá. Debido a los cambios en el mercado, vendimos nuestra primera casa por solo $ 5k menos de lo que pagamos, por lo que cuando agrega los costos de cierre y las comisiones de los agentes inmobiliarios, probablemente ha sido mejor alquilar. Por otra parte, no lo hicimos t creo que nosotrosse moverían tan rápido.
Nuestra casa actual era más cara que la primera. (Dos veces el precio, de hecho!) Pero aún era menos de lo que podíamos pagar. Mientras tanto, nuestras carreras habían despegado. Nuestra hipoteca todavía era menos del 15% de nuestros ingresos, aunque esta vez obtuvimos un préstamo a 30 años. (Desde entonces lo hemos pagado.)
Aún así, tenía grandes reservas sobre gastar tanto en la casa. Antes de comprar esta casa, habíamos ofertado por otra que todavía era un poco más cara. Perdimos ante otro postor porque t ceder, incluso $ 5k, desde nuestro mejor precio. En retrospectiva,estoy muy contento, porque terminamos con una casa mucho mejor por menos dinero (aunque no lo hice no me di cuenta en ese momento).
En ambas ocasiones compramos una casa, compramos menos de una calculadora (y ciertamente un agente inmobiliario o un banco) nos dirían que podíamos pagarla. Como resultado, nosotros nunca hemos perdido el sueño por nuestros pagos de hipoteca. Aún mejor, nosotros hemos podido financiar muchos otros objetivos, desde la jubilación hasta los viajes, sí, mejoras en el hogar. Eso es todo el dinero que podría ese ha gastado en una casa más cara.
Una nota para los lectores que viven en mercados inmobiliarios sobrecalentados
Antes de ponerse irritable y dejar un comentario desagradable sobre cómo puede t comprar un habitación en ruinas de dos habitaciones por menos de $ 1 millón en San Francisco / Manhattan / D.C. y cómo C;agradable y debe ser tener bienes inmuebles tan baratos, let Todos están de acuerdo en que en esos mercados, el C;reglas y puede ser diferente.
Es cierto que es cierto que es cierto que es posible que tenga que estirarse de las pautas de asequibilidad para comprar cualquier cosa. Es posible que tenga que esperar más para comprar, conformarse con menos casa o vivir con compañeros de cuarto indefinidamente. Desafortunadamente, ese es el precio de vivir en estos lugares que son geniales y están cargados de trabajos deseables. Desea vivir allí a pesar de los costos de vivienda. Desafortunadamente, también lo hacen millones de otros, y hay t suficientes hogares.
Es posible que tenga que ajustar las pautas de asequibilidad, pero aún puede seguir los consejos para gastar menos de lo que técnicamente podría.
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Las pautas
Cuando buscas en Google cuánta casa puedes pagar o jugar con MU30 es calculadora de asequibilidad para el hogar, tú veré muchos números conflictivos. Por un lado, hay es el pago total de la vivienda que puede pagar (incluidos el capital y los intereses de la hipoteca, el seguro y los impuestos a la propiedad) y también la deuda mensual total que puede pagar (el pago de su vivienda combinado con otros pagos de deuda, como préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles y tarjetas de crédito). Cuanta más deuda tenga, menos deberá gastar en un pago de vivienda.
Pero incluso dentro de estas dos cifras, usted encontrará información contradictoria. Un sitio le dirá que puede gastar hasta el 30% de sus ingresos brutos (antes de impuestos) en una hipoteca, otro le dirá que no gaste más del 20% de sus ingresos netos (después de impuestos). Esa es una gran diferencia, que discutimos aquí.
Siempre gaste menos que usted podría, usted rara vez lo lamentaré
Si desea más espacio o una nueva característica, puede renovar.
Si realmente no te gusta tu casa o ubicación, puedes moverte como lo hicimos nosotros.
Pero si compra demasiada casa y descubre que puede no puede pagar su hipoteca, es posible que no tenga ninguna opción. En el peor de los casos, podría encontrarse bajo el agua en un mercado inmobiliario malo y ni siquiera poder vender su casa.
Cuanto menos dinero ponga en su pago mensual de vivienda, más dinero tendrá disponible para:
- Ahorro de día lluvioso
- Financiación de cuentas de jubilación
- Ahorro para otros objetivos, como vacaciones, fiestas o juguetes (automóviles, bicicletas, botes, etc.)
- Oportunidades comerciales u otras inversiones (tal vez bienes inmuebles de alquiler)
- Mejorando o renovando su casa!
Siempre planee usar ahorros e inversiones para ayudarlo a superar emergencias, pagar un proyecto de mejoras para el hogar o financiar su jubilación. Y, siempre y cuando usted esea conservador en la cantidad de casa que compre, debería tener mucho dinero para financiar esas cuentas!
Tácticas
Entonces usted ha resuelto gastar menos en la compra de su casa. Excelente! Pero, ¿dónde puede encontrar esos ahorros?
Establezca expectativas más realistas
Si el banco dice que puede pagar una habitación de cinco pies cuadrados con una piscina, pero sabe que una habitación de tres dormitorios de 2,000 pies cuadrados será suficiente, vaya con la opción más barata. Tener demasiado espacio puede costar dinero y nunca terminas usándolo de todos modos.
¿Qué necesitas realmente en un hogar?
Obviamente, las escuelas y los tiempos de viaje serán un factor importante. Elegimos una casa de patito fea en una ciudad con excelentes escuelas que son muy convenientes para la ciudad. El mismo dinero compraría un McMansion a 40 minutos del centro de la ciudad en una ciudad con escuelas más o menos. Y conozco personas que optaron por eso. A cada uno lo suyo. La clave es encontrar tu punto dulce.
Aprende a vivir con imperfecciones
Nuestra casa actual estuvo en el mercado durante dos años antes de que finalmente la compráramos porque necesitaba una actualización importante, especialmente en la cocina y los baños. La mayoría de los compradores vieron la cocina de 50 años como un factor decisivo, o algo que tendría que renovarse inmediatamente a un gran costo. Aunque finalmente renovamos la cocina, vivimos con ella durante dos años antes de hacerlo. Fue t divertido, pero aceptar la casa como está nos llevó a un lugar donde de lo contrario, no estaría dispuesto a gastar. Sin embargo, tenga en cuenta que en nuestro caso, las deficiencias fueron cosméticas. Obviamente, si una casa necesita un techo nuevo o tiene problemas estructurales importantes, tenga cuidado con el comprador!
No descuidar la hipoteca al tener en cuenta su costo total. Una hipoteca a 15 o 20 años aumenta el costo de su pago mensual, pero puede ahorrar decenas de miles en intereses. Si basa su asequibilidad en una hipoteca a 15 años en lugar de un préstamo a 30 años, usted automáticamente comenzará a comprar viviendas menos costosas. Incluso si decide solicitar un préstamo a 30 años, considere solo comprar casas que pueda pagar con una hipoteca a 15 años.
Ponga un 20% de descuento!
Finalmente, recomiendo bajar un 20% siempre que sea posible. Aunque el pago inicial del 20% parece ser cada vez menos popular, especialmente entre los compradores de vivienda por primera vez, no creo que pueda equivocarse al esperar para comprar una casa hasta que pueda poner un 20% completo abajo.
Le ahorrará dinero en seguro hipotecario privado y lo protegerá de caer bajo el agua en su casa en un mercado en declive en caso de que necesite mudarse rápidamente. Más importante aún, sin embargo, es un buen control intestinal que puede pagar la casa. Si se encuentra estirando para una casa que requiere que reduzca su pago inicial, podría estar gastando demasiado.
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Resumen
Cuando se trata de comprar su primera casa, siempre trate de comprar menos casa de la que puede pagar. Lo más probable es que realmente no necesites tanto espacio como crees. Además, comprar menos casa significa más ahorros para la jubilación, su fondo de emergencia y mejoras en el hogar.
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