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Por qué compramos propiedades de alquiler con una ganancia inesperada de $ 40,000

Why We Bought Rental Property With A, 000 Windfall

Hace dos años, mi novio # xE9; e, Laura, finalmente había completado su licenciatura y grado y estaba lista para comenzar a trabajar a tiempo completo. Sin embargo, como muchos de los graduados de hoy es, se graduó con deuda de préstamos estudiantiles.

$ 30,000 de ella.

¿Cómo abordamos este problema de frente y logramos ganar 30K en el camino? Aquí es nuestra historia

Después de graduarse, Laura consiguió un trabajo en una pequeña agencia de publicidad. El salario inicial estaba lejos de las seis cifras, pero lo suficiente como para cubrir las facturas.

Seis meses después, vencieron los préstamos estudiantiles y calculamos que los pagos mensuales serían de aproximadamente $ 480 al mes. Ay.

Afortunadamente para nosotros, Laura es t muy espendi y nunca acumuló ni un solo dólar de deuda de consumo de alto interés; ella era dueña de su vehículo directamente y no tenía saldos de tarjetas de crédito.

Unos meses después de pagar sus préstamos estudiantiles, supimos que Laura y la abuela de fallecieron después de una larga enfermedad. Inesperadamente, Laura heredó $ 40,000 de su abuela.

  • LO QUE HICIMOS CON EL DINERO
  • POR QUÉ NOS HICIMOS T PAGAR LOS PRÉSTAMOS ESTUDIANTES
  • Los detalles
  • PENSAMIENTOS CERRADOS

LO QUE HICIMOS CON EL DINERO

Obviamente, era hora de tomar decisiones. ¿Cómo deberíamos usar mejor esa ganancia inesperada?

Fue interesante hablar con diferentes miembros de la familia sobre cómo asignarían la herencia que recibieron. Algunos iban a comprar un auto nuevo, otros iban a arreglar su residencia principal y algunos hablaron sobre bloquear el dinero en cuentas de CD.

Finalmente, decidimos usar el dinero para comprar una propiedad de inversión.

Todos con los que hablamos aprobaron nuestra decisión de usar el dinero para comprar una casa, pero sus mandíbulas cayeron cuando les dijimos que t vamos a vivir en ella! Pocos podían entender por qué compraríamos una propiedad de inversión antes de pagar Laura es préstamos estudiantiles o al menos comprar una casa para nosotros!

POR QUÉ HICIMOS T PAGUE LOS PRÉSTAMOS ESTUDIANTES

Antes de entrar en demasiados detalles, quiero presentar lo siguiente diciendo que no decidimos implementar esta estrategia ciegamente . Tenemos otras propiedades de alquiler e hicimos nuestra diligencia debida antes de tomar esta decisión.

Dicho esto, aquí es son las tres grandes razones por las que tomamos esta decisión.

  1. La deuda de préstamos estudiantiles es deducible de impuestos . Los préstamos de Laura 9 tienen un APR del 8%, que después de las deducciones fiscales y la tasa estándar de inflación (3% si cree en las estadísticas del gobierno y otra discusión en conjunto) el APR real ella es pagar está más cerca del 4%.
  2. Liquidez . Si usáramos la ganancia inesperada para pagar sus préstamos estudiantiles en su totalidad, Laura no habría tenido reservas de efectivo adicionales. Esto la habría hecho increíblemente vulnerable en una emergencia (por ejemplo, si necesitaba atención médica importante o quedaba desempleada).
  3. Dinero perezoso. Sabíamos que si pagamos toda su deuda, esos dólares ya no podrían generar ingresos adicionales para nosotros. Según nuestra experiencia previa en bienes raíces, estábamos convencidos de que una propiedad de alquiler podría producir un rendimiento anual del 25-30% en nuestra inversión inicial de $ 40K o menos.

Aún rascándote la cabeza? Aquí es cómo funcionó.

Los detalles

Después de investigar nuestro mercado objetivo durante aproximadamente tres meses, finalmente obtuvimos el lugar perfecto bajo contrato:

Así es como se ve la inversión:

  • Precio de compra : $ 110k.
  • Valor de mercado : entre $ 135 y 145k (según las ventas tradicionales, es decir. no REO o ventas cortas. Tenga en cuenta que la propiedad tenía $ 25-35K de capital incorporado).
  • Pago inicial : $ 27K.
  • Costos de cierre : $ 4K.

Total de inversión de bolsillo : $ 31.5K.

  • Alquiler estimado: Dos unidades, un 2bed / 1bath: $ 750 y 3bed / 2bath: $ 1,000 para un alquiler total de $ 1,750. (Nos basamos en múltiples conversaciones con varios administradores de propiedades).
  • Hipoteca estimada con impuestos / seguro: $ 700.
  • Reparaciones estimadas: $ 1,000.
  • Gastos mensuales estimados (agua, basura, jardinero, etc.): $ 165.

Flujo de caja estimado: $ 1,750 ($ 700 + $ 165) = $ 885.

  • Se necesitan reservas de efectivo: $ 3,500 (cinco meses de pagos de hipoteca).

Flujo de caja anual: $ 885 x 12 = $ 10,620 restados por una tasa de vacantes presunta del 7% ($ 743) = $ 9,877.

ROI: $ 9,877 (flujo de caja real) dividido por $ 31,500 (pago inicial inicial más costos de cierre) = 31% retorno de efectivo en efectivo.

Al tener en cuenta la deducción del impuesto hipotecario, la depreciación y la posible apreciación, el ROI en realidad podría estar más cerca 35-38%

PENSAMIENTOS DE CIERRE

Después de adquirir esta propiedad, Laura generará suficientes pagos de alquiler para cubrir sus pagos mensuales de préstamos estudiantiles cada mes y tendrá un exceso de flujo de caja.

Este, en mi opinión, es el último ejemplo de OPM (otras personas y dinero s). Tanto el interés del préstamo estudiantil como el interés hipotecario son deducibles de impuestos, y ella pagará los préstamos con sus inquilinos dólares más baratos (debido a la inflación). Y después de que se pagan los préstamos estudiantiles, ella todavía tendrá un activo que genera ingresos.

no estoy abogando por esta estrategia para todos, pero pensé que este era un enfoque listo para pagar la deuda que vale la pena compartir. Avísame tus pensamientos

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