Invertir en REIT: todo lo que necesita saber

¿Sabía que puede agregar bienes inmuebles a su cartera de inversiones sin comprar una casa, complejo de apartamentos o propiedad comercial?

Solía ser que invertir en bienes raíces requería grandes cantidades de riqueza. Si quisiera comprar un centro comercial, por ejemplo, ¿cómo comenzaría a recaudar fondos?

Con REIT, puede participar en la acción de la inversión inmobiliaria comercial y residencial. Incluso podría realizar devoluciones de dos dígitos sin tener que levantar un dedo (o un martillo).

En este artículo,ll cubre todo lo que necesita saber sobre cómo invertir en REIT.

• ¿Qué es un REIT?
• ¿Cómo funcionan los REIT?
• Cómo los REIT ganan dinero
• Tipos de REIT
• Cómo comprar REIT
• Cómo evaluar un REIT
• Los pros y los contras de los REIT
• Resumen

¿Qué es un REIT?

Abreviatura de fideicomiso de inversión inmobiliaria, REIT es una empresa que posee diferentes tipos de bienes raíces comerciales, incluidas oficinas, centros comerciales e incluso hoteles. Y eso es solo la punta del iceberg. Los REIT también pueden albergar almacenes, instalaciones de self-storage, edificios de apartamentos, torres de celdas, centros de datos e incluso bosques.

Como mencioné anteriormente, los REIT son una forma fantástica de invertir en el floreciente mercado inmobiliario sin tener que llegar a un pago inicial, tratar con inquilinos o financiar mejoras y reparaciones.

Los REIT también son una forma inteligente de diversificar aún más su cartera más allá de acciones, bonos, fondos mutuos, cripto y metales preciosos. Si un sector de la economía está caído, puede cubrir sus apuestas teniendo propiedades inmobiliarias en forma de REIT.

Al igual que las acciones de dividendos, los inversores REIT pueden ganar dinero tanto apreciando los precios de las acciones como los desembolsos de dividendos. Sin embargo, debo tener en cuenta que la mayoría de los REIT se centran en un tipo de bienes raíces, por lo que si un sector en particular está luchando, es probable que el REIT también sufra.

¿Cómo funcionan los REIT?

La década de 1960 marcó una era de prosperidad económica, y fue en el primer año de la década que surgieron los REIT. REIT presentó al estadounidense promedio la oportunidad de poseer bienes inmuebles generadores de ingresos sin tener que hacer una gran inversión.

Gracias a REIT, los inversores individuales ahora podrían poseer piezas de bienes inmuebles al igual que poseían acciones de acciones. La persona promedio no solo ahora puede invertir en bienes raíces, sino que también puede beneficiarse de una cartera diversificada al tener participaciones en una variedad de propiedades comerciales.

Cómo los REIT ganan dinero

Cómo un REIT gana dinero depende de qué tipo sea. Hay tres categorías principales en las que puede caer un REIT.

1. Patrimonio. La mayoría de los REIT son REIT de capital, y ellos con lo que la mayoría de las personas están familiarizadas cuando piensan en esta clase de activos. Un capital REIT posee y opera los bienes inmuebles en su cartera. Este REIT funciona como un propietario tradicional y gana dinero mediante la recolección de cheques de alquiler de los inquilinos o la venta de propiedades.
2. Hipoteca. Mortgage REITs posee la propiedad. En cambio, ganan dinero haciendo préstamos y cobrando intereses en hipotecas y otros vehículos de préstamo. También pueden obtener ganancias mediante la adquisición de valores respaldados por hipotecas (MBS). Como recordatorio, los valores respaldados por hipotecas son una colección de hipotecas vendidas como acciones a inversores.
3. Híbrido. Como su nombre indica, los REIT híbridos son una combinación o REIT de capital e hipoteca.

Tipos de REIT

un REIT correspondiente para cualquier tipo de propiedad comercial que se le ocurra. Para el propósito de esta guía,ll toca cinco de los más comunes.

REIT minoristas

Los REIT en el sector minorista incluyen centros comerciales, centros comerciales, puntos de venta y tiendas independientes. Ejemplos famosos incluyen Simon Property Group, que es el mayor operador de centros comerciales en los EE. UU. Y Realty Income Corp., que posee propiedades que cuentan con tiendas de anclaje como Walgreens y 7-Eleven.

Ambos siguen funcionando a pesar de tener precios de acciones que han sufrido una paliza. A pesar de este problema, ellos también están pagando dividendos.

REIT residenciales

Todos necesitan un lugar para recostar la cabeza, por lo que los REIT residenciales tienden a ser una inversión bastante estable. Este tipo de REIT incluye apartamentos, casas unifamiliares e incluso viviendas para estudiantes.

En general, los REIT residenciales pueden caer en valor durante una recesión, pero recuperarse más fuerte que nunca. Este patrón se evidenció durante la crisis financiera de 2008 y el correspondiente auge de REIT que ocurrió en 2009 y 2010.

REIT de atención médica

Los REIT de atención médica son un punto brillante actual en el mercado, y actualmente hay 17 de ellos en los EE. UU. Que podrían hacer que su cartera sea más diversificada. A medida que la población de baby boomers envejece y necesita vida asistida y más personas cuidan su salud, cada aspecto de este sector está en auge.

La demanda de atención médica es inelástica, lo que significa que incluso a medida que aumentan los precios, la demanda permanece constante. Para la mayoría, la atención médica no es una opción; es una necesidad.

Entonces, si usted está buscando capitalizar una tendencia a largo plazo, entonces es posible que desee comenzar su carrera de inversión REIT con REIT de atención médica. Ellos son los más propensos a ofrecer un crecimiento constante y un riesgo equilibrado.

REIT de oficina

Hace poco vi un artículo que argumentaba cómo el coronavirus ha matado la cultura corporativa, y tiendo a estar de acuerdo al menos a corto plazo. Muchas empresas han cerrado sus puertas, y muchas otras han abrazado el remoto entorno laboral desde el hogar.

Pero, esto no significa y significa que hay t todavía oportunidades para invertir en REIT de oficina rentables. Como probablemente haya adivinado, los REIT de oficina invierten en espacio de oficina. Algunos se especializan en un tipo específico de edificio, mientras que otros se centran en una ubicación particular. Busque REIT que cuentan con alta ocupación de inquilinos y cobros de alquiler.

REIT de hipoteca

Los REIT más afectados en 2020 han sido los REIT hipotecarios. Como recordatorio, los REIT hipotecarios invierten en valores hipotecarios y respaldados por hipotecas, obteniendo ingresos de los intereses de esos préstamos.

Sin embargo, hay algunas buenas noticias. Debido a que el precio de los REIT hipotecarios cayó tan dramáticamente, ellos actualmente son considerados por muchos como infravalorados. Y ellos esiguen pagando dividendos.

En el lado bajista de los REIT hipotecarios está el aumento inevitable de las tasas de interés que podrían desacelerar el mercado inmobiliario, desalentar la refinanciación de hipotecas y hacer que sea más costoso para estos REIT reemplazar su deuda.

Con los REIT hipotecarios que generalmente tienen un rendimiento inferior en comparación con los REIT de capital, recomiendo realizar una investigación diligente antes de invertir aquí.

Cómo comprar REIT

A continuación, describiré las diferentes formas en que puede invertir en REIT, comenzando con la apertura de una buena correduría en línea.

Qué es aún mejor es que todos mis corredores preferidos ofrecen operaciones de comisión de $ 0, sin mínimos de cuenta y una conveniente plataforma de negociación móvil, para que pueda rastrear sus acciones y ejecutar operaciones sobre la marcha.

1). Abra una cuenta de corretaje en línea

Puede comprar REIT directamente desde su cuenta de corretaje, y el proceso es casi idéntico a comprar cualquier otro tipo de stock.

Recomiendo tres cuentas de corretaje que son adecuadas para todos los niveles de inversores, desde los guerreros comerciales más principiantes hasta los días.

Robinhood

Robinhood es interfaz intuitiva y plataforma de negociación móvil hacen que el comercio de REIT sea muy sencillo. De un vistazo, puede ver si su inversión ha subido y bajado desde que usted lo compró y también ve su cartera como una lista.

Actualmente, Robinhood tiene una vasta colección de REIT para elegir con muchas estadísticas para cada uno e incluso calificaciones de analistas expresadas como un porcentaje de compra. Por ejemplo, al momento de escribir este artículo, MFA Financial tiene una calificación de compra del 0%, mientras que Starwood Property Trust tiene una recomendación de compra perfecta del 100%.

Divulgación del anunciante Este anuncio contiene información y materiales proporcionados por Robinhood Financial LLC y sus afiliados ( Robinhood) y MoneyUnder30, un tercero no afiliado a Robinhood. Todas las inversiones implican riesgos y el rendimiento pasado de un valor, o producto financiero no garantiza resultados o rendimientos futuros. Valores ofrecidos a través de Robinhood Financial LLC y Robinhood Securities LLC, que son miembros de FINRA y SIPC. MoneyUnder30 no es miembro de FINRA o SIPC. Amp;

E * COMERCIO

Como la primera plataforma de negociación basada en Internet que se presentará al público, E * TRADE obtiene las mejores calificaciones para simplificar el proceso de negociación.

Usted no ni siquiera necesita mucho dinero para comenzar. También puede configurar listas de vigilancia para REIT y recibir una notificación cuando su precio llegue a un nivel alto o bajo, o allí es noticias relevantes publicadas sobre la compañía. Esta característica puede darle una ventaja de primer movimiento.

TD Ameritrade

TD Ameritrade es otra gran opción para invertir en REIT. No solo son una de las firmas de corretaje más antiguas (ellos y han existido desde los años 70), sino que su plataforma es excelente para los inversores que desean un poco de orientación. TD Ameritrade ofrece una cantidad significativa de orientación y incluyendo artículos relevantes, noticieros y análisis.

Ese tipo de cosas son importantes cuando usted y volver a invertir en REIT, ya que es un tipo diferente de clase de activos y usted Quiero estar seguro de que tú y re invirtiendo en el Derecha REIT. TD Ameritrade también tiene acceso a una selección masiva de acciones, fondos mutuos, y ETF. También puede intercambiar más de 300 ETF y más de 4,000 fondos mutuos de forma gratuita.

2). Acciones REIT negociadas públicamente

Los REIT que cotizan en bolsa se compran y venden al igual que las acciones en bolsas públicas. Actualmente, hay más de 225 REIT en los EE. UU. Registrados en la SEC (Comisión de Valores e Intercambio). Todo esto cotiza en las principales bolsas de valores. Debido a que estos REIT se negocian en intercambios como el NYSE, son transparentes y líquidos.

Con esto, quiero decir que puede obtener mucha información sobre ellos what es en su cartera, cuán rentables son, etc.

Además, hay mucho volumen de negociación. El alto volumen de negociación le permite entrar y salir de la propiedad de manera rápida y fácil. Este concepto se conoce como líquido. Compare esto con los bienes raíces tradicionales donde usted tendré que vender una propiedad para cobrar, y puede ver una de las ventajas clave de las acciones REIT que cotizan en bolsa.

3). REIT privados

Los REIT privados no se negocian en ningún intercambio, y ellos no están registrados en la SEC. Debido a que ellos son privados y no cotizan en bolsa, los REIT privados no tienen la obligación legal de revelar los detalles financieros. Esto puede ser problemático si está tratando de hacer su propio análisis, o no lo hace y have confianza fall nivel de confianza en los gestores de fondos.

Los REIT privados también son ilíquidos. Como ellos no se negocian públicamente, puede ser difícil o imposible vender sus acciones y retirar dinero. Además, no hay gobierno corporativo, lo que puede conducir fácilmente a conflictos de intereses y prácticas de compensación poco éticas.

La mayoría de los inversores individuales se mantienen alejados de los REIT privados . Ellos generalmente están restringidos a inversores institucionales y acreditados con un alto patrimonio neto que están bien versados en esta clase de activos o tienen un conocimiento íntimo de los administradores de fondos.

4). REIT no negociados

Los REIT no negociados están registrados en la SEC, pero ellos no se negocian públicamente.Ellos son como un equilibrio entre REIT públicos y privados, pero ellos no están destinados a un inversor informal a corto plazo.

Este tipo de REIT generalmente se vende a través de un corredor que cobra una tarifa inicial. Dependiendo del tamaño de la tarifa en comparación con su inversión, esto podría eliminar su capital y sus rendimientos, así que proceda con precaución.

La ventaja de un REIT no comercializado es que tiende a moverse independientemente del mercado de valores, ya que es no está asociado con ningún intercambio.

5). Fondos REIT negociados públicamente

No es sorprendente que invertir en un fondo REIT que cotiza en bolsa siga el mismo proceso que invertir en un REIT que cotiza en bolsa. La única diferencia es que obtienes múltiples REIT en un fondo. Piense en ello como mejorar la diversificación porque en lugar de un solo tipo de bienes inmuebles, es probable que un REIT ETF (fondo negociado en bolsa) contenga una variedad de propiedades.

Aún así, un fondo REIT no está tan diversificado como poseer múltiples acciones en múltiples industrias porque la clase de activo subyacente sigue siendo un inmueble.

6). REIT Stock preferido

REIT acciones preferentes son similares a un bono pero también tienen algunas propiedades de una acción. Paga un dividendo en efectivo, pero también tiene un precio de reembolso establecido. Los movimientos de precios se basan en las tasas de interés. Cuanto mayor sea la tasa de interés, menor será el valor de las acciones preferentes REIT.

Invertir en acciones preferentes de REIT le brinda una capa adicional de protección. Esto se debe a que los dividendos para los accionistas preferidos son acumulativos, lo que significa que obtienen dividendos diferidos antes de que se pague a los accionistas comunes.

Cómo evaluar un REIT

Al igual que ustedevaluar el rendimiento de una empresa es antes de comprar una acción, también debe echar un vistazo a una variedad de métricas antes de invertir en un REIT en particular

Aunque hay algunas similitudes en la forma en que compara el rendimiento, esta clase de activo única requiere una lente ligeramente diferente. Aquí es qué evaluar y cómo interpretar sus hallazgos :

FFO

Con un corto de fondos de operaciones, esta cifra representa el equivalente REIT de ganancias. Esto es esencialmente lo mismo que la relación P / E para las acciones, que mide la relación precio / ganancias y le ayuda a determinar si la acción está sobrevaluada o infravalorada.

El cálculo se ve así:

FFO = Ingresos netos de GAAP + Depreciación y amortización Ganancias de la venta de propiedades

La razón por la que este cálculo es diferente para los REIT que para las acciones tradicionales es porque agrega nuevamente en las deducciones tomadas para la depreciación y la amortización. A diferencia de una compañía regular, estos activos de capital generalmente se aprecian con el tiempo, por lo que sería una representación inexacta del desempeño deducir estos artículos como gastos.

Una vez que tenga FFO, puede calcular P / FFO (precio a FFO) para obtener una relación de comparación. Mire varias relaciones P / FFO una al lado de la otra para ver si un REIT en particular tiene un precio más alto o más bajo que fondos similares.

Relación deuda / EBITDA

Los REIT son conocidos por tener grandes cantidades de deuda. Ellos comprar bienes raíces, después de todo. Sin embargo, es inteligente ver cuánta deuda tiene un REIT en relación con las ganancias. Como regla general, muchos inversores buscan una deuda a EBITDA de menos de 6: 1, pero puede ser flexible dados sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo.

Tasa de capitalización

También llamada tasa de límite, este número representa cuánto ha pagado un REIT por la propiedad en relación con sus ingresos. Los inversores individuales pueden considerar esto como cuánto flujo de efectivo o ganancias genera una propiedad cada año en función de las tasas de ocupación, reparaciones, publicidad, administración de propiedades, etc. En el mundo REIT, esto es esencialmente lo mismo.

Para tener una idea de qué tasas de capitalización apropiadas son para diferentes tipos de propiedades en diferentes mercados, hay una encuesta anual publicada por CBRE que es muy completa e increíblemente valiosa.

Para resumir esta discusión y darle algo concreto, mi mejor consejo es comparar tendencias a lo largo del tiempo para rastrear el rendimiento de REIT es y compararlo con los REIT pares que invierten en propiedades similares . Esto le dará mucho contexto para tomar una decisión lógica sobre qué es una buena compra y lo que debe evitar.

Los pros y los contras de los REIT

Pros:

• Fuente de ingresos. Los REIT proporcionan una fuente confiable de ingresos a los inversores. Debido a que los REIT se invierten en propiedades a largo plazo, es más fácil predecir y planificar ingresos y ganancias.
• Diversificación. Si usted y están buscando diversificar su cartera de acciones, los REIT son una gran opción. Aunque la mayoría de ellos se negocian como acciones, ellos son técnicamente una clase de activo diferente y siempre se mueven con las tendencias del mercado de valores.
• Muchas opciones. Con REIT, puede invertir en cualquier tipo de propiedad imaginable. Tener pasión por los centros comerciales o centros de datos? un REIT para eso.
• Grandes dividendos. El 90% del ingreso anual debe estar destinado a los accionistas. Esto los convierte en una forma altamente deseable de ganar dividendos.
• Rendimiento sólido. Históricamente, los REIT de renta variable han superado al mercado de valores.
• Líquido en comparación con los bienes inmuebles tradicionales. A diferencia de comprar bienes inmuebles, los REIT son líquidos. Usted no está atascado con una propiedad. En cambio, puede comprar y vender acciones REIT a su conveniencia cuando tenga efectivo adicional disponible o necesite cobrar efectivo por otra cosa.
• Baja volatilidad. En comparación con las acciones tradicionales, los REIT tienen una volatilidad relativamente baja. Los desembolsos de altos dividendos, las estrategias de tenencia a largo plazo y la transparencia mantienen el valor de los REIT más estable que otros tipos de acciones.

Contras:

• Riesgo de tasa de interés. Los REIT están sujetos al riesgo de tasa de interés. Cuando las tasas aumentan, los REIT son vulnerables a la erosión de las ganancias.
• Riesgo de rentabilidad. El riesgo de incumplimiento y vacantes puede colocar a los REIT en una posición que dificulta el mantenimiento de la rentabilidad. En el clima económico actual, este es un riesgo muy real.
• Crecimiento limitado. Debido a que los REIT pagan el 90% de sus ganancias como dividendos, limita la rapidez con que pueden crecer. Mientras que otras acciones que pagan dividendos tienden a pagar del 30% al 50% de sus ganancias y ejecutan estrategias de crecimiento, los REIT no tienen esta flexibilidad.
• Mayores impuestos. Los REIT también se gravan a tasas más altas que los dividendos calificados. Espere pagar impuestos a su tasa marginal por ingresos por dividendos.

Resumen

Por fin usted tiene que ser millonario para convertirse en un magnate inmobiliario. Para muchas personas sin familias ricas y cucharas de plata en la boca, el FOMO (miedo a perderse) era real.

Con REIT, puede comenzar por menos de $ 10 y comenzar a hacer devoluciones inmediatas. Y, con los REIT superando constantemente al mercado de valores (rendimiento anual promedio del 12% entre 1998 y 2018, en comparación con el 10% en el mercado general), puede construir riqueza aún más rápido.

Si esta es la primera vez que usted ha profundizado en REIT, puede preguntarse dónde están ha estado toda su vida. Casi la mitad de todas las acciones REIT que cotizan en bolsa se mantienen en cuentas de jubilación, por lo que puede tener un REIT en su pensión, 401 (k) o IRA sin darse cuenta.

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