Los jóvenes son t comprando casas como solían hacerlo. Según CNBC, la tasa general de propiedad de vivienda ha caído al nivel más bajo desde 1965 en gran parte debido a los millennials falta de interés en (o, más probablemente, incapacidad para pagar) casas propias.
Con el costo de la vivienda disparándose en muchas ciudades de los Estados Unidos (especialmente aquellos en los que es probable que vivan los jóvenes y donde se encuentra la gran mayoría de los trabajos bien remunerados) y la carga promedio de préstamos estudiantiles se disparó a más de $ 30,000 por persona, los jóvenes están financieramente estirados y preocupado más por llegar a fin de mes que ahorrar un 20% para un pago inicial.
Para estos jóvenes presionados, un préstamo de la FHA podría ofrecer un camino a seguir y es se hizo más fácil (pero no necesariamente más barato) obtener uno en los últimos años. Pero, ¿son los préstamos de la FHA una buena idea? Y los estándares reducidos valen los costos adicionales?
- ¿Qué es un préstamo de la FHA?
- ¿Son los préstamos de la FHA una buena idea?
- Resumen
¿Qué es un préstamo de la FHA?
Los préstamos de la FHA están garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA).Dado que la FHA asegura estos préstamos, eso significa que si los prestatarios no pagan el préstamo, el gobierno pagará al prestamista por cualquier pérdida. La FHA no presta dinero en sí misma; simplemente garantiza que el prestamista no enfrentará pérdidas.
Al asegurar al prestamista contra pérdidas, la FHA espera alentar la propiedad de vivienda entre las personas que de otro modo no podrían pagarla. Los préstamos respaldados por la FHA generalmente tienen requisitos más indulgentes que los préstamos convencionales y se requieren puntajes de crédito más bajos y su pago inicial puede ser tan bajo como 3.5%.
El préstamo de la FHA está reservado para compradores de vivienda por primera vez y solo está disponible a través de prestamistas de la FHA. La Autoridad Federal de Vivienda establece límites hipotecarios máximos para préstamos de la FHA que varían según el estado y el condado.
La letra pequeña de los préstamos de la FHA
En 2016, la FHA aflojó sus requisitos y a saber, el puntaje mínimo de crédito para calificar para el pago inicial mínimo más bajo cayó de 620 en 2014 a 580 este año. Esto abre los préstamos de la FHA a aquellos que están reconstruyendo su crédito, o que no lo han hecho aún no han tenido la oportunidad de establecer un buen crédito. Otros requisitos:
- Debe tener un historial de empleo estable durante los últimos dos años, un número de Seguro Social válido y residir legalmente en los EE. UU.
- Debe poner al menos un 3.5% de anticipo puede ser un regalo de un miembro de la familia)
- Debe hacer la propiedad de su residencia principal
- Debe tener un puntaje de crédito de de al menos 580 (para calificar para el pago inicial de 3.5%; se requerirán puntajes de crédito más bajos para reducir más)
Cuando los prestatarios encuentran una propiedad, debe ser examinada por un tasador de propiedades aprobado por la FHA. Los límites de préstamos de la FHA dependen en gran medida del tipo de vivienda y del estado. Como varía de un estado a otro, puede ver límites de préstamos en su área particular aquí .
Quiebra o Capítulo 13 bancarrota no lo descalifica automáticamente para obtener un préstamo de la FHA. Pero, a partir de enero de 2016, debe esperar al menos dos años después de la fecha de alta de su Capítulo 13 antes de solicitar una hipoteca de la FHA.
Qué es la captura?
Estos requisitos menos estrictos no son gratuitos.
Los prestatarios también deberán pagar el seguro hipotecario de la FHA esimilar al seguro hipotecario privado (PMI) que los prestamistas requieren en las hipotecas tradicionales cuando los prestatarios reducen menos del 20%.
El seguro hipotecario de la FHA se paga de dos maneras por adelantado como parte de sus costos de cierre, y luego como parte de su pago mensual. El costo inicial es del 1.75% del monto total de su préstamo, y el costo mensual varía según el monto de su pago inicial, la duración de su préstamo y la relación préstamo-valor inicial. Podría ser tan bajo como .45% o hasta .85% del monto del préstamo.
Estas primas hipotecarias son la forma en que la FHA se mantiene a sí misma y se depositan en un fondo que luego se utiliza para pagar a los prestamistas por cualquier incumplimiento. En 2013, la FHA enfrentó una pérdida sin precedentes e instituyó cambios en su seguro hipotecario que lo hicieron más costoso.
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¿Son los préstamos de la FHA una buena idea?
Los estándares para los préstamos de la FHA son más generosos que ellos he estado en años. Los millennials que tienen deudas, crédito menos que perfecto o que han sufrido otros obstáculos financieros en el camino pueden tener una oportunidad de ser propietarios a través de un préstamo de la FHA.
Sin embargo, es importante considerar algunos de los inconvenientes de solicitar un préstamo de la FHA para ver si los profesionales superan los contras. Si bien puede ser aprobado para un préstamo de la FHA con un puntaje de crédito más bajo, también podría tener que lidiar con una tasa de interés más alta en su hipoteca.
Poner tan solo un 3.5% de descuento en su hogar también puede ser arriesgado ya que usted es t comenzando con mucha equidad. Si el valor de su casa comienza a disminuir o ya no puede pagar los pagos de su hipoteca, podría estar bajo el agua por un tiempo.
Los requisitos de seguro hacen que los préstamos de la FHA sean menos atractivos
Sin embargo, el mayor inconveniente de un préstamo de la FHA es la prima del seguro hipotecario (MIP), que se suma a los costos iniciales del comprador y del comprador considerablemente y a sus costos mensuales durante toda la vida del préstamo .
El seguro hipotecario privado, que se requiere para las hipotecas convencionales con menos del 20% de anticipo, finalmente se cancela una vez que el prestatario acumula suficiente capital (es decir,. una vez que el monto pendiente del préstamo sea inferior al 80% del valor de la vivienda y el valor de s).
Esta solía ser la forma en que funcionaban los préstamos de la FHA también. Pero a partir de los cambios de 2013, ahora tienen diferentes y menos atractivos reglas.
La nueva prima de seguro dura desde 11 años (si comienza con al menos un 10% de descuento) hasta la vida útil del préstamo (si paga menos que eso, es decir. el mínimo de 3.5%). La única forma de cancelar es, en estos casos, refinanciar. (Y la FHA tiene un proceso de refinanciación que realmente reembolsa parte de su MIP inicial).
Para una casa de inicio en un área que no es demasiado costosa, este gasto adicional puede no ser tan malo. Pero en ciudades caras como Boston, donde los costos de vivienda son muy altos, la prima del seguro hipotecario se suma a gastos considerables y sin valor adicional.
Para un condominio de dos habitaciones que cuesta $ 430,000, un pago inicial del 3.5% sería de $ 15,050, dejando $ 414,950 para ser financiados. El MIP inicial de 1.75% agregaría $ 7,261 adicionales a sus costos de cierre, elevando los costos iniciales a $ 22,311. Los pagos anuales (al .85% del monto del préstamo) agregarían otros $ 3,500 a sus costos anuales, o poco menos de $ 300 al mes. Eso es mucho dinero solo para tranquilizar a su prestamista es.
Por lo general, el MIP inicial se agrega al monto de su préstamo (aunque no afecta su relación préstamo / valor), lo que significa que usted estará excepcionalmente cerca de su nueva casa desde el momento en que firme sus documentos. Eso parece innecesariamente estresante!
Por el contrario, el seguro hipotecario privado requiere poco o ningún pago por adelantado (y, por lo tanto, no tiene que ser financiado), y desaparece tan pronto como su relación préstamo-valor llegue a .78 (y puede solicitar que cancelarlo tan pronto como llegue a .80).
Dependiendo de su crédito, las tasas de hipotecas privadas también podrían ser más bajas y muy bajas; tan bajas como .5% del monto total de su préstamo por año. Si usted tiene el crédito necesario para un préstamo más convencional y puede obtener más cerca del 10% para un pago inicial, un préstamo convencional es un mejor trato.
Y si su crédito es t genial, o usted no todavía no tiene tanto, allí es no tiene nada de malo tomar unos años para arreglarlo antes de comprar una casa.
Resumen
El alquiler no es dinero desperdiciado el seguro de hipoteca es principalmente. Después de todo, cuando alquila, obtiene un lugar para vivir a cambio de su dinero de alquiler.
Nosotros en Money Under 30 somos bastante pro-alquilando. Nosotros no t creo que es es dinero desperdiciado, y creemos que uno solo debe comprar una casa cuando a) sabe que puede pagarla yb) cuando planea quedarse en esa casa por un buen tiempo.
Si usted está súper listo para comprar una casa, lo conoce permaneceré allí durante al menos cinco años y compraré en un área sin costos de vivienda altísimos, entonces un préstamo de la FHA puede poner una casa al alcance cuando lo haría de lo contrario, sería una opción.
Sin embargo, le recomendamos encarecidamente que considere todos los costos antes de dar el salto.
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