Una de las mayores conmociones de comprar una casa es descubrir que necesita mucho más efectivo para cerrar una casa que solo un pago inicial. Esto es lo suficientemente difícil para guardar para el pago inicial en su home, solo para descubrir que necesita más a menudo mucho más para completar la transacción.
mira cuánto efectivo se necesita para comprar una casa. Y cuando sea posible,esugeriré formas que pueden reducir o incluso eliminar los requisitos de efectivo adicionales.
- El pago real down
- Fuentes aceptables de financiación para un pago inicial
- Costos de cierre
- Costos de cierre típicos (que no sean tarifas de origen y puntos de descuento)
- Gastos prepagos
- Ajustes de utilidad
- Requerido por el prestamista reservas de efectivo
- Dónde obtener financiamiento hipotecario para comprar su casa
- Resumen
El pago real down
Este es el único desembolso de efectivo en el proceso de compra de viviendas que es obvio para la mayoría de los compradores. Por lo general, se expresa como un porcentaje del precio de compra de la propiedad. Por ejemplo, si el precio de compra es de $ 200,000, y usted ese requiere que realice un pago inicial del 10% usted tendrá que pagar $ 20,000.
Esa es la parte fácil.
¿Cuánto necesita para un pago inicial de una casa?
Varía. Con la mayoría de los prestamistas, si desea evitar pagar un seguro hipotecario privado adicional (PMI), usted está buscando un pago inicial del 20%. Pero llegar con un 20% puede ser difícil para muchos compradores por primera vez por lo que los prestamistas hipotecarios tienen opciones con pagos iniciales del 10%, 5% o si califica para préstamos especiales de la FHA o préstamos hipotecarios de VA tan poco como 3.5%.
Esta es otra buena razón para darse una vuelta por los prestamistas hipotecarios.
Fuentes aceptables de financiación para un pago inicial
Exactamente de dónde provienen sus fondos de pago inicial dependerá del tipo de hipoteca que esté solicitando. En algunos casos, el pago inicial debe provenir de sus propios fondos, como su cuenta bancaria. Pero en otros casos, puede provenir de un regalo o incluso ser prestado de agencias aprobadas.
Los préstamos convencionales y gigantes tienden a tener las reglas más estrictas cuando se trata de la fuente de sus fondos de pago inicial. Si está haciendo un pago inicial del 5% o 3% del precio de compra, el prestamista generalmente querrá ver que los fondos provienen de sus propios recursos financieros. Eso puede incluir dinero retirado de una cuenta bancaria, fondos retirados o prestados de un plan de jubilación patrocinado por el empleador, o incluso la venta de un activo personal.
Por lo general, una vez que satisfaga el regla de fondos propios, las pautas se vuelven más relajadas. Por ejemplo, si usted está haciendo un pago inicial del 10%, el prestamista puede requerir que el 5% provenga de sus propios fondos y el 5% de un obsequio de un pariente. Pero si el obsequio es igual al menos al 20% del precio de compra de la propiedad, el prestamista ganó t requiere que muestre evidencia de sus propios fondos.
Los préstamos de la FHA tienen una visión más relajada de los pagos iniciales por completo. El pago inicial no solo puede provenir de sus propios fondos o de un obsequio, sino que también permite los ingresos del préstamo de los programas de asistencia de pago inicial aprobados. Puede permitir obtener un financiamiento del 100% en un préstamo de la FHA.
Con los préstamos VA, el pago inicial es t típicamente un problema. Los préstamos de VA normalmente proporcionan un financiamiento del 100%, lo que hace que el pago inicial sea un punto discutible.
Donde c an t g y fondos de pago inicial de 7
Dos fuentes generalmente prohibidas son efectivo y préstamos no garantizados.
Por efectivo, me refiero a la moneda que almacena en casa o en una caja fuerte. Cualquier dinero que invierta en una casa debe pasar a través de una institución financiera para ser considerada una fuente legítima de fondos. Además, los ahorros de efectivo en forma de moneda pueden verificarse como válidos.
Los préstamos no garantizados son inútiles. Si tiene alguna idea para proporcionar un pago inicial de un anticipo de tarjeta de crédito o el producto de un préstamo personal, el prestamista lo rechazará. No solo indica una incapacidad para acumular fondos para el pago inicial, sino que también crea una obligación de deuda adicional.
Costos de cierre
Aquí es donde las cosas comienzan a complicarse un poco. Esto se debe a que el desembolso de efectivo para hacer la compra se vuelve (a menudo) mucho más alto que el pago inicial solo.
Los costos de cierre pueden ser de hasta 2% -3% del monto de su préstamo
En una hipoteca de $ 200,000, usted tendré que aportar entre $ 4,000 y $ 6,000 además de su pago inicial.
Los costos de cierre varían de un estado a otro. Esto se debe a diferencias en el impuesto de transferencia de bienes raíces o en la hipoteca esellos (impuestos gubernamentales recaudados en función de un porcentaje del monto de su préstamo hipotecario). También pueden variar según las diferentes tarifas cobradas por las evaluaciones, los abogados e incluso el seguro de título.
Los costos de cierre también pueden variar de un prestamista a otro, e incluso de un préstamo a otro. Por ejemplo, cada prestamista cobra una tarifa de solicitud diferente. Además, los prestamistas a menudo cobran puntos, llamado así porque representan un punto porcentual del monto del préstamo.
Una tarifa de origen es un tipo de punto. El cargo generalmente estará entre 0.5% y 1% del nuevo monto de la hipoteca. Representa una compensación para el prestamista por colocar el préstamo. Los puntos de descuento son otro tipo. Representan puntos pagados para reducir la tasa de interés hipotecario de forma permanente.
Por ejemplo, al pagar una tarifa de descuento del 1% del monto del préstamo que tiene, puede reducir su tasa de interés hipotecario en aproximadamente 1/8 del 1% (0.125%). Sin embargo, si el efectivo para cerrar es un problema, pagar puntos de descuento para reducir la tasa de interés es y generalmente recomendado. La pequeña disminución en el pago mensual no justifica el costo de los puntos de descuento pagados por adelantado.
Costos de cierre típicos (que no sean tarifas de origen y puntos de descuento)
A continuación se muestra una lista de costos de cierre comunes, incluido su propósito y un rango de costos generales. No se cobrará todo en todos los casos, y puede haber tarifas adicionales específicas para su ubicación geográfica.
- Tarifa de solicitud No todos los prestamistas cobran esta tarifa, pero cuando lo hacen generalmente incluye fondos tanto para la tarifa de tasación como para el informe de crédito. Generalmente será entre $ 300 y $ 500 si se cobra.
- Tarifa de tasación Esta es la tarifa que el prestamista pagará a un tasador independiente para establecer el valor de mercado de la propiedad que está comprando o refinanciando. Generalmente será entre $ 300 y $ 500 dependiendo de la propiedad y las tarifas de tasación en su área de mercado.
- Búsqueda de título Esta es una búsqueda realizada por una compañía de títulos para determinar la existencia de cualquier derecho de retención contra la propiedad.Esto es para garantizar que la propiedad se transfiera con un título claro. El costo de la búsqueda es típicamente entre $ 200 y $ 300.
- Seguro de título Este seguro se compra para cubrir cualquier derecho de retención que no haya salido durante la búsqueda del título. Usted ese le exigirá que tenga un seguro de título de prestamista es para proteger al prestamista contra cualquier derecho de retención no descubierto. Pero también se recomienda encarecidamente que usted también obtenga el seguro de título del propietario s, que lo protegerá si se descubren dichos gravámenes. Con el título del propietario es, usted podrá refinanciar su casa o vender la propiedad incluso si se descubre un derecho de retención previo. El costo del prestamista y el seguro de título suele ser de varios cientos de dólares, y se basa en el valor de la vivienda. El título del propietario generalmente cuesta alrededor de $ 200.
- Honorarios de abogados En muchos estados, los cierres de bienes raíces son manejados por compañías de títulos. Pero en otros, ellos son manejados habitualmente por abogados. Espere pagar entre $ 400 y $ 1,000 o más dependiendo de la complejidad de su transacción y su ubicación geográfica.
- Inspección del hogar Si bien se realizará una evaluación para establecer el valor de mercado de la casa, no aborda las deficiencias con la propiedad a menos que sean obvias. Se recomienda una inspección de la vivienda pero no es obligatorio cada vez que compra una casa. El costo generalmente será de entre $ 200 y $ 400. Pero puede ser dinero bien gastado si identifica problemas costosos que puede haber reparado el vendedor antes del cierre.
- Transferencia de bienes inmuebles e impuestos hipotecarios Muchos estados imponen impuestos en función del valor de la propiedad que se transfiere o el monto de la hipoteca, y a veces ambos. Por lo general, será un pequeño porcentaje del valor de la propiedad o el monto de la hipoteca, y variará según el estado y el condado, y a veces incluso según el municipio.
En realidad, hay dos alternativas que pueden reducir o eliminar por completo los costos de cierre:
- Negocie para que el vendedor pague sus costos de cierre Esto solo será permisible en áreas donde esta es una práctica común.
- Negocie precios premium con su prestamista Aquí es donde paga una tasa de interés más alta en su hipoteca a cambio de que el prestamista pague los costos de cierre.
Cualquiera de las dos puede ser una buena opción, particularmente si está haciendo un pago inicial mínimo, como el 5%, y agregar costos de cierre en la parte superior haría que su desembolso de efectivo sea significativamente mayor.
Gastos prepagos
Estos son probablemente los cargos más confusos para los compradores de viviendas, pero son completamente necesarios. Con la mayoría de las hipotecas, el prestamista pondrá en custodia los impuestos inmobiliarios y el seguro del propietario s. Esto significa que esos cargos se incluirán en su pago mensual y serán pagados por el prestamista cuando venza .
Para que eso suceda, el prestamista debe recaudar ciertos montos por adelantado, para asegurarse de que los fondos estén disponibles para realizar los pagos cuando vencen. Las cuentas de depósito en garantía se configuran para pagar los cargos en la próxima fecha de vencimiento, mientras que una parte de su pago mensual repone la cuenta de depósito en garantía para la fecha de vencimiento posterior.
Dependiendo de dónde viva y la frecuencia de las recaudaciones de impuestos inmobiliarios , el prestamista puede tener que colocar entre dos y 12 meses de impuestos inmobiliarios en custodia . Si los impuestos sobre la casa son de $ 250 por mes y se requiere un depósito en garantía de seis meses, eso se traducirá en un gasto prepago de $ 1,500 al cierre.
Lo mismo se aplica al seguro.
Para las pólizas de seguro de propietarios, usted generalmente se requiere que pague por adelantado una póliza de seguro de propietarios de un año en la casa, más dos meses adicionales de cargos premium para el prestamista y la cuenta de depósito en garantía . El prestamista también puede suspender uno o dos meses de primas para PMI también, si es necesario. Puede encontrar las mejores tarifas de seguro pasando por Policygenius pueden mostrarle una serie de tarifas y puede comparar y elegir fácilmente la mejor para usted.
Dependiendo de dónde viva, los gastos prepagos pueden llegar hasta el 2% del monto del préstamo.
Afortunadamente, puede pagar algunos o todos los gastos prepagos por usted, ya sea por el vendedor, o por los precios premium pagados al prestamista. Una tercera opción es rechazar el acuerdo de depósito en garantía por parte del prestamista. Esto requerirá que realice un pago inicial de al menos el 20%.
Ajustes de utilidad
Los ajustes de servicios públicos pueden incluir una gran cantidad de cargos. Afortunadamente, rara vez llegan a más de unos pocos cientos de dólares. Básicamente representan los costos de servicios públicos pagados por adelantado por el vendedor de la propiedad.
Por ejemplo, si un vendedor llena el tanque de combustible para calefacción justo antes del cierre, usted ese le exigirá que reembolse al vendedor el aceite no utilizado. Esto sucederá en la mesa de cierre. Se pueden incurrir en cargos similares si el vendedor ha pagado por adelantado otros servicios públicos, como agua, alcantarillado o eliminación de basura.
Otro gasto que podría requerir un ajuste al cierre son los honorarios de la asociación de propietarios. En muchos vecindarios de asociaciones de propietarios, los honorarios de los miembros se pagan anualmente. Si el vendedor ha pagado la tarifa por todo el año, y usted cierre de la casa el 31 de marzo tres meses al año deberá reembolsar al vendedor por nueve meses valor de las tarifas. También puede haber una tarifa para que el HOA comience. Pueden llamarlo una tarifa de transferencia o algo similar. Básicamente, es una suma global por adelantado del nuevo propietario para ingresar al HOA.
Requerido por el prestamista reservas de efectivo
Este lleva a muchos compradores de viviendas y por sorpresa. Es un gasto de cierre, pero los prestamistas requieren que le quede mucho dinero en efectivo después de pagar todos los costos de cierre.
Los prestamistas tienen un requisito de reserva de efectivo para evitar un comprador cierre de quiebra . Ellos no t quieren que termines en un incumplimiento a corto plazo. Este requisito garantiza que el prestatario podrá realizar su pago durante los primeros meses.
El requisito de reserva de efectivo más típico es de dos meses. Eso significa que debe tener reservas suficientes para cubrir sus primeros dos meses de hipoteca y pagos. Entonces, si su capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) llegan a $ 1,500 por mes, el requisito de reserva será de $ 3,000.
Estos no son fondos que deben depositarse en el prestamista. Pero el prestamista debe poder verificar que tendrá los fondos disponibles en una fuente líquida. Estos incluyen cuenta de ahorro, cuenta corriente o fondo del mercado monetario después del cierre de la propiedad. En términos generales, fruncen el ceño al usar activos de jubilación para este propósito, ya que esos fondos no pueden liquidarse fácilmente.
Dónde obtener financiamiento hipotecario para comprar su casa
Credible
Un gran lugar para comenzar su búsqueda es Credible . Incluso antes de comenzar a comprar una casa nueva, puede averiguar cuánto de una hipoteca puede pagar e incluso obtener la aprobación previa de esa cantidad. Tener una carta de aprobación previa lo ayudará a ganar la confianza de su agente de bienes raíces y de cualquier comprador de vivienda desde que veré que puede obtener un préstamo por el monto de la compra.
Qué es genial acerca de Credible es que con una aplicación preliminar rápida, puede obtener citas de múltiples prestamistas. Eso le permite comparar las tasas para asegurarse de que usted obtenga las mejores tasas de interés y términos para su hipoteca. Si le gusta una de las ofertas, puede proceder a una aplicación más extensa.
Al igual que los préstamos Reali, Credible no cobra t cobra tarifas por sus servicios. Cualquier tarifa que usted ll pagará será al prestamista que elija según las cotizaciones que Credible le otorgue.
Resumen
Si está comprando una casa por $ 200,000 y necesita un pago inicial del 10%, la cantidad total de efectivo que puede necesitar proporcionar o al menos mostrar se ve así:
Costo
Cuánto necesitas ahorrar
Cantidad necesaria en efectivo
Pago inicial
10% de $ 200,000
$ 20,000
Costos de cierre
2.5% de $ 180,000
$ 4,500
Gastos prepagos
2% de $ 180,000
$ 3,600
Ajustes de utilidad
Estimado
$ 500
Reservas de efectivo
Pago de hipoteca de $ 1,200 x 2
$ 2,400
Total de efectivo requerido
$ 31,000
Como puede ver, podría necesitar más de 1.5 veces su pago inicial para cerrar con éxito una casa.
Eso es importante para incluir los requisitos de efectivo adicionales en los planes de compra de su casa.
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