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Con nuevas tarifas, requisitos de crédito, los préstamos de la FHA son más caros pero aún accesibles

With New Fees, Credit Requirements, FHA Loans Are More Expensive But Still Accessible

Como agente inmobiliario, permítanme decirles: estadounidenses aman puertas abiertas. Incluso cuando ellos no están comprando una casa. Les encanta pasar, comer galletas gratis e imaginar cómo sería vivir en una casa que probablemente puedan t pagar.

¿Te imaginas cuán pocos propietarios habría si todos tuvieran que hacer un pago inicial del 20 por ciento? ¿Sabías que esa solía ser la realidad antes de 1930 es?

Aunque los reguladores han tomado medidas enérgicas contra algunas de las prácticas de préstamos sueltos populares hace 10 años, es todavía es posible obtener financiamiento para comprar una casa con menos del 20 por ciento requerido para una hipoteca convencional .

El programa de préstamos de la FHA, por ejemplo, solo requiere un pago inicial del 3.5 por ciento y puede obtener la aprobación de los compradores de viviendas con poco o ningún historial crediticio.Gracias a los requisitos de crédito indulgentes, el programa FHA todavía está abierto a la mayoría de los prestatarios pero menos están aprovechando porque las tarifas han aumentado sustancialmente en los últimos años.

Ya sea que usted esté pensando en comprar su primera casa o mudarse, aquí es qué saber sobre el programa de préstamos de la FHA hoy y si vale la pena el costo.

  • La historia de los préstamos de la FHA
  • La FHA no es un prestamista!
  • Cualquiera puede solicitar un préstamo de la FHA
  • Requisitos de puntaje de crédito de préstamo de la FHA
  • Límites de préstamos de la FHA
  • Aumento de las tarifas de préstamos de la FHA
  • Cómo solicitar un préstamo de la FHA
  • ¿Es sostenible el programa de préstamos de la FHA?

La historia de los préstamos de la FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) fue creada por Franklin Delano Roosevelt en 1934. Uno de los objetivos de la FHA era estimular la economía permitiendo que las familias pagaran hogares con pagos iniciales más pequeños.

Hasta este momento, los préstamos fijos a 30 años eran raros. En cambio, los préstamos que requieren grandes pagos iniciales y con pagos globales riesgosos eran comunes. En los últimos 80 años, la FHA ha creado un gran impulso tanto para el mercado inmobiliario como para la economía en general al permitir que la propiedad de la vivienda sea más asequible. Al mismo tiempo, los préstamos tradicionales han evolucionado para ofrecer las hipotecas de tasa fija a 15 y 30 años con las que la mayoría de nosotros estamos familiarizados.

Como resultado, la tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos ha aumentado del 48 por ciento en 1930 al 65 por ciento en 2013, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos. La tasa de propiedad de vivienda alcanzó su punto máximo en 2005 en 69 por ciento.

La FHA no es un prestamista!

Este es un error común. La FHA es una aseguradora, no un prestamista. La FHA asegura a los prestamistas cuando otorgan préstamos que cumplen con los requisitos de la FHA.

Todavía solicita la hipoteca a través de su banco local, una compañía hipotecaria en línea o un corredor hipotecario independiente.

Cualquiera puede solicitar un préstamo de la FHA

Usted no t tiene que ser un comprador por primera vez para calificar para un préstamo de la FHA, y no hay límite de ingresos para usar el programa de la FHA (en otras palabras, puede t ganar demasiado para solicitar un préstamo de la FHA).

Para calificar para el préstamo, deberá ganar lo suficiente para que no más del 31 por ciento de sus ingresos antes de impuestos se destinen a costos hipotecarios y no más del 45 por ciento de sus ingresos antes de impuestos se destinen a pagos combinados de hipotecas y otras deudas. . (Las proporciones reales utilizadas para calificar pueden variar según el prestamista.) use nuestra calculadora de asequibilidad para el hogar para ver dónde cae.

Sin embargo, los préstamos de la FHA son solo para residencias primarias, por lo que puede t usar el programa para comprar una segunda propiedad de alquiler. Sin embargo, hay préstamos de la FHA disponibles tanto para unidades multifamiliares como para la construcción de viviendas nuevas.

Requisitos de puntaje de crédito de préstamo de la FHA

Los préstamos de la FHA están diseñados para ayudar a las personas a poseer viviendas, por lo que los requisitos de puntaje de crédito de préstamos de la FHA son indulgentes.

El puntaje mínimo de crédito requerido y el historial de crédito para obtener un préstamo de la FHA con el pago inicial bajo del 3.5 por ciento es de alrededor de 580 puntaje FICO. Dicho esto, muchos prestamistas establecen sus propios requisitos más altos alrededor de 640. si su puntaje es inferior a 580 (y posiblemente inferior a 640), es posible que deba bajar al menos un 10 por ciento. (Aprenda cómo verificar su puntaje de crédito e informar.)

Además de cumplir con los requisitos de puntaje de crédito de préstamo de la FHA, usted también necesitará tener al menos dos líneas de crédito en su informe de crédito. Para los solicitantes sin al menos dos líneas de crédito, puede estar disponible un método sustituto de calificación.

Sorprendentemente, tener un historial de bancarrota o ejecución hipotecaria en los últimos años no necesariamente lo descalifica para obtener un préstamo de la FHA, pero tendrá que:

  • muestre sus esfuerzos para restablecer el buen crédito
  • documento que tiene ingresos para pagar el préstamo
  • anote un pago inicial más alto

Límites de préstamos de la FHA

Hay límites en cuanto a cuánto puede pedir prestado con un préstamo de la FHA que varían según la región. Puede hacer una búsqueda de límites de préstamos de la FHA aquí.

Aumento de las tarifas de préstamos de la FHA

Además de pagar el 1.75 por ciento del valor del préstamo por adelantado, los préstamos de la FHA requieren pagos mensuales del seguro que son mucho más altos que la mayoría de las hipotecas.

Cuando obtiene una hipoteca y realiza un pago inicial que es menos del 20 por ciento de una vivienda y el valor de tasación de s, y debe pagar un seguro hipotecario privado (PMI) que protege al prestamista en caso de incumplimiento de préstamo. Eso es cierto si el préstamo está respaldado por la FHA o no.

Pero en 2010, la FHA comenzó a aumentar las tarifas mensuales del seguro de hipotecas privadas del prestatario y en un intento por recuperar algunas de las pérdidas que enfrentaron de los prestatarios que no realizan pagos de la hipoteca. El pago actual de PMI es del 1.3 por ciento del saldo hipotecario cada mes, frente al 0.5 por ciento.

Otro gran cambio en los préstamos de la FHA es que se debe pagar a PMI por la vida del préstamo. Con los préstamos de la FHA realizados antes de 2013 y con préstamos convencionales, los prestatarios pueden cancelar PMI una vez que construyan lo necesario de capital en su hogar. Como puede imaginar, pagar 1.3 por ciento o el saldo de su hipoteca cada mes hasta que es pagado en su totalidad suma mucho dinero.

Algunos prestatarios pueden compensar estas tarifas de préstamos más altas de la FHA participando en asesoría crediticia voluntaria. La FHA anunció el mes pasado que los prestatarios que se someten a asesoramiento antes del cierre son elegibles para un descanso del 0.5 por ciento en la tarifa inicial y un descanso del 0.1 por ciento en las primas anuales de seguro. Los prestatarios que completan el asesoramiento después del cierre y mantienen pagos oportunos durante dos años son elegibles para un descanso del 0.15 por ciento en las primas anuales.

Cómo solicitar un préstamo de la FHA

Primero, usted tendré que ahorrar al menos un pago inicial del 3.5 por ciento más los costos de cierre estimados y algo de margen para los gastos inesperados inevitables que surgen cuando compra una casa.

Su agente hipotecario o un prestamista en línea pueden tomar su solicitud de aprobación previa de hipoteca y comenzar a ver si califica para un préstamo de la FHA. Pueden requerir más documentación que una simple aprobación previa, incluidas declaraciones de impuestos, extractos bancarios y recibos de pago. Usted ll también debe autorizar a su prestamista a ejecutar su crédito.

Con esta información, el prestamista puede comenzar a comprar su hipoteca y darle una idea de exactamente qué tasa paga usted ll, cuál será su pago y otra información bajo el programa FHA.

¿Es sostenible el programa de préstamos de la FHA?

La FHA respalda millones de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos cada año y es el principal programa de préstamos para compradores de vivienda por primera vez.

Según Bloomberg, la FHA fue la fuente de más de 27,000 hipotecas solo en febrero de 2014. Sin embargo, ese número ha disminuido significativamente en los últimos meses, una disminución del 32 por ciento desde febrero de 2013. La razón de la caída de los préstamos de la FHA es clara: se están volviendo cada vez menos asequibles para los compradores de vivienda por primera vez a medida que las tarifas continúan aumentando.

El ex director de la FHA, Brian Chappelle, explica, Cuando usted le pide a las familias jóvenes que paguen un par de cientos de dólares adicionales cada mes en nuevas tarifas de la FHA, usted evite que muchos de ellos se conviertan en propietarios. Cualquiera que haya comprado una casa en 2005 le dirá que nadie tiene una bola de cristal cuando se trata de bienes raíces. Nadie sabe exactamente qué deparará el futuro.

Pero los expertos predicen que más personas refinanciarán de los préstamos de la FHA a préstamos convencionales o esperarán más para comprar ahorrando más dinero, ya que los préstamos de la FHA son cada vez menos asequibles para los compradores de vivienda. Esto no significa t significa que ellos desaparecerán por completo, pero simplemente que se volverán menos comunes.

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