Nombres de HDTV como Chip y Joanna Gaines de C;Fixer Upper, Jonathan y Drew Scott de C;Elrmanos de la propiedad, y Tarek El Mousaa y Christina Anstead de C;Flip o Flop se han convertido en nombres conocidos por tomar las peores casas de un vecindario y transformarlas en la casa más buscada de la cuadra.
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Aunque los Gaines y los Scotts convierten las casas antiguas en hermosas casas nuevas para los nuevos propietarios, Tarek y Christina fueron el equipo de una vez marido y mujer que volcó casas en el sur de California.
Si has visto y pensado, puedo hacer esto! puede que se pregunte cómo, exactamente, uno se dedica a transformar y voltear una casa. Y, ¿puede ser un esfuerzo lucrativo? Puede ser, si lo haces bien.
- ¿Qué es el cambio de casa?
- ¿Qué experiencia necesitas para voltear una casa?
- Pasos a seguir antes de comprar una casa
- Cómo voltear una casa
- Cómo obtener ganancias volteando casas
- ¿Quién debería considerar voltear la casa?
- ¿Dónde está la casa volteando más lucrativo?
- ¿Es la casa una buena inversión?
- Cómo invertir en bienes raíces si no lo hace y quiere ser una aleta
- Resumen
¿Qué es el cambio de casa?
El cambio de casa es comprar una casa que necesita mucho trabajo a un precio de descuento y luego renovarla rápidamente para revenderla a un precio más alto.
Sin embargo, para comprar y renovar una casa, las aletas deben tener dinero para invertir. No solo necesita comprar una propiedad, sino que también necesita los fondos para transformarla. Pero esta inversión puede tener altos rendimientos una vez que venda la propiedad por (con suerte) miles más de lo que ingresó.
Ese rendimiento se puede invertir nuevamente en un nuevo cambio y puede convertirse en un buen negocio.
¿Qué experiencia necesitas para voltear una casa?
Lo que las estrellas de los programas de HGTV tienen en común es la capacidad de transformar una casa, incluida la carpintería, el diseño, el revestimiento, el paisaje y más. Si bien la capacidad de hacer gran parte del trabajo usted mismo es útil, incluso los contratistas de alquiler experimentados obtienen ayuda de electricistas, fontaneros y similares.
Ya sea que tenga experiencia en construcción o no, la otra herramienta necesaria para voltear una casa es la capacidad de comprender el mercado inmobiliario. El elenco de programas de HGTV simplemente compre una propiedad porque es barata. Compran propiedades que tienen el potencial de ser grandes inversiones. Algunos también trabajan como agentes inmobiliarios (Chip, Joanna, Tarek y Drew) para que conozcan el mercado por dentro y por fuera.
Pasos a seguir antes de comprar una casa
Si usted está listo para unirse al mundo del cambio de casa, hay pasos que usted tendré que tomar antes de ensuciarse las manos en un proyecto.
Obtenga su licencia de bienes raíces o contrate a un agente
Es útil obtener su licencia de bienes raíces si desea voltear casas. Hacerlo significa usted tendrá acceso primero a nuevos listados y tendencias del mercado, y usted ahorrará al no tener que contratar a un agente de bienes raíces para manejar su negocio.
Los agentes ganan una comisión del 5% al 6% de la venta de una casa, lo que significa que es del 5% al 6% menos que usted tendrá en su bolsillo al final de la vuelta.
Otro beneficio es todo lo que aprenderá al obtener su licencia, como los entresijos de la zonificación, las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA), las divulgaciones de viviendas y otras cosas que pueden mejorar el cambio de casa.
Una licencia inmobiliaria estándar varía según el estado. En Pennsylvania, por ejemplo, usted tendré que comenzar con cursos para prepararlo para la prueba de licencia. Estos corren entre $ 250 y $ 400. El examen en sí cuesta $ 54, y luego la licencia inicial es de $ 107 con otros $ 10 para una verificación de antecedentes.
Una vez que tenga licencia, pagará las tarifas de asociación como agente inmobiliario. Esto es entre $ 55 y $ 575 para la membresía local.
Contratar a un contratista general
A menos que usted ya es un contratista, usted necesitaré ayuda, sin importar cuán útil sea. Contrata a alguien con licencia, experiencia y una gran red para traer un equipo que pueda ayudarte en un proyecto.
Espere pagar entre el 10% y el 20% de sus costos totales de construcción, incluidos los materiales, a un contratista. Si espera ganar $ 50,000 en renovaciones, esto significa que pagará de $ 5,000 a $ 10,000 por su contratista.
Establecer un presupuesto
Para ser una casa exitosa, debe tener mucho efectivo listo para comprar una casa directamente en lugar de obtener una hipoteca. Un proceso hipotecario lo ralentiza y se vuelve arriesgado porque tendrá que hacer pagos hasta que la propiedad venda. Trabajar dentro de su propio presupuesto financiero lo deja completamente a cargo.
Usted necesitará costos de cierre, costos de agente inmobiliario, honorarios legales, costos de contratista y ayuda, y los costos para restaurar la propiedad, así como un colchón en caso de que descubra reparaciones imprevistas que deben abordarse. Por ejemplo, al derribar una pared para crear un espacio de concepto abierto, puede descubrir el asbesto, lo que significa detener todo el proyecto para eliminarlo adecuadamente. Puede ser una sorpresa muy cara.
Si necesita financiamiento y elige trabajar con un prestamista, tener un gran crédito lo ayudará a asegurar las mejores tasas de interés. Necesitará los fondos para pagar el pago mensual durante su proyecto y hasta que venda y esos pagos mensuales incluyen intereses.
No olvide que también deberá establecer y pagar los servicios públicos, como electricidad, gas y agua. Algunas aletas domésticas eligen contratar un decorador y alquilar muebles para organizar la casa, lo que ayuda a que una casa se venda más rápido pero requiere más fondos.
Mire todas las vías para determinar cuánta casa puede permitirse comprar y establezca un objetivo realista para un precio de venta después del reno. Los números intermedios son lo que ganará, menos los costos involucrados en el cambio.
Tendencias del estudio
Querrá comprender el mercado en el que usted volteará su casa, aprenderá qué propiedades se han vendido rápidamente y descubrirá la comunidad. Por ejemplo, si un vecindario ha creado un mercado para familias ansiosas por ingresar a un determinado distrito escolar, voltear una casa con un mínimo de tres habitaciones cerca de la escuela puede conducir a múltiples compradores interesados.
Son las habitaciones principales de nivel principal un producto caliente, o tal vez una casa llena de pisos de madera? Cualquier detalle que pueda perfeccionar puede ayudarlo a determinar si una propiedad es adecuada para usted y qué puede tener que hacer con una casa para que se venda rápidamente es información valiosa.
Si, al establecer un presupuesto, se da cuenta de que la cantidad de dinero necesaria para una renovación excede las competencias del vecindario es, no obtendrá ganancias y la casa no es una buena inversión. Estudiar las tendencias te impedirá pasar por alto.
Cómo voltear una casa
Ahora que está listo para sumergirse en el trabajo real, estos son los próximos pasos que usted ll siga.
Encuentra casas para voltear
No puedes comenzar a voltear casas hasta que encuentres una casa. Si tiene acceso al Servicio de listado múltiple (MLS), tendrá acceso a todas las propiedades en venta. (Como agente inmobiliario, el servicio está disponible por $ 200 a $ 500 por año.)
Revisión comps, o ventas comparables, para ver qué propiedades se venden en varios vecindarios. Si ve que una casa se vende por debajo de las competiciones promedio, tendrá la oportunidad de obtener ganancias.
Obtener permisos
Muchas veces, una renovación grande requerirá solo un permiso para todo el proyecto, mientras que la ciudad puede exigir que se obtengan otros para áreas específicas, como fontanería y electricidad. Los distritos históricos y los HOA pueden tener criterios y aprobaciones específicos necesarios antes de comenzar una renovación. Antes de comenzar a demoler muros, debe revisar todos los códigos de construcción.
Si lo atrapan violando los códigos de construcción al no tener un permiso, puede enfrentar una multa considerable, sin mencionar los problemas de responsabilidad.
Haz el trabajo
Finalmente, puede llegar a la carne de su proyecto y puede comenzar la demolición, la excavación, la remodelación, la pintura y todo lo demás para adaptarse a su presupuesto y lograr el aspecto deseado para su proyecto.
Las estrellas de HGTV hacen que parezca simple, comenzar y completar un trabajo en menos de un mes para obtener ganancias rápidamente, pero cuánto tiempo lleva depende del proyecto y cuántas personas están involucradas en hacerlo.
Poner la casa en el mercado
Una vez que se completen las reparaciones y renovaciones de la casa, usted querrá que la propiedad aparezca en el mercado lo antes posible. Por supuesto, desea valorarlo para cubrir el precio de compra y las renovaciones que realizó y obtienen ganancias. Pero también debes seguir las composiciones. Si lo valoras demasiado por encima del valor medio de las viviendas, tú tendré más dificultades para vender rápidamente.
Cómo obtener ganancias volteando casas
Volteo interno, una regla general sigue la regla del 70%: No paga más del 70% de la casa es después del valor de reparación (ARV) menos los costos.
Cuando renueve una casa más antigua, obtenga la mayor inversión por su dinero e invierta en las áreas en las que los propietarios están más interesados que le brindarán el mayor retorno de la inversión (ROI).
Nuevamente, gasta tanto que su inversión tiene que vender demasiado por encima de las competiciones o ganó no puede vender la propiedad. Todo tiene que estar en el rango de las competiciones y su presupuesto.
Cocina
Uno de los mejores ROI cuando se trata de la renovación del hogar es rehacer la cocina. HDTV ha encontrado que una nueva cocina puede proporcionar más del 100% de ROI. Piense en una fiesta en casa o en una familia visitante: a menudo usted encontraré personas congregándose en la cocina. Es la habitación más utilizada en el hogar y poner dinero en una cocina nueva con electrodomésticos mejorados es lo que más notan los propietarios.
El costo de remodelar una cocina oscila entre $ 13,259 y $ 37,449 así que asegúrese de tener el efectivo si está comprando una casa que necesita una cocina completamente renovada.
Techo
La buena noticia es que un techo puede durar de 20 a 30 años. La mala noticia es que un reemplazo puede ser costoso. Home Guide encuentra que el rango de precio promedio para un nuevo techo es de entre $ 4,707 y $ 10,460 con los costos más altos en $ 30,000.
Con un precio tan grande, ningún propietario potencial quiere pagar una nueva casa que también necesita un techo nuevo.Sin embargo, al comprar una casa nueva, un techo nuevo puede ser un factor decisivo. Ganaste t obtienes el mismo ROI que una cocina, pero tiene un promedio de 60%.
Espacio en el armario
Mire cualquier espectáculo de hogar y jardín y el oohs y aahs que cuando alguien se encuentra con un gran armario, particularmente sin cita previa, hay evidencia de cuánto quieren los propietarios espacio de almacenamiento. Sin embargo, expandir un armario puede significar mover paredes para crear el espacio. Sin embargo, vale la pena . Podría costar $ 2,700 darle a un dormitorio principal un amplio vestidor, pero el ROI es del 100%.
Nueva pintura
Una de las formas más baratas de actualizar una casa es simplemente darle una nueva capa de pintura, por dentro y por fuera. El costo promedio de pintar el exterior de una casa es de $ 1,406 y el interior es de $ 967. Sin embargo, el valor aumentado es de $ 2,176 y $ 2,001, respectivamente.
Pisos nuevos
Hoy es los compradores de viviendas buscan pisos de madera dura. Encontrar una casa con alfombra de pared a pared puede ser menos deseable para un propietario de una casa, pero para una aleta de la casa, es una solución fácil. Si una casa tiene pisos de madera, eso es hasta un 2.5% más en el precio de venta de la casa, generalmente dando aletas de 70% a 80% de ROI. En destinos más cálidos como Miami, el mármol, la piedra o el piso de baldosas pueden obtener un 70% de ROI. Pero ninguno es barato.
Si elige reemplazar el piso con alfombra, usted gastará menos pero el ROI promedia entre 25% y 40%.
¿Quién debería considerar voltear la casa?
Voltear casas requiere capital y los inversores que buscan voltear casas deberían tener una gran cantidad de fondos fácilmente disponibles. Hay muchos gastos iniciales que se destinan a la casa y obtener préstamos para financiar su proyecto podría ser arriesgado. Aquellos que no tienen el efectivo para invertir deben esperar hasta que lo hagan.
También lleva mucho tiempo y compromiso voltear una casa, trabajando largas horas en un intento de renovar lo más rápido posible para que la casa se pueda vender lo más rápido posible. Hay muchos i es que deben ser punteados y t es para ser cruzados, por lo que ser alguien que pueda realizar múltiples tareas y mantenerse responsable también es lo mejor adecuado.
¿Dónde está la casa volteando más lucrativa?
Los mejores lugares para voltear casas son donde los mercados inmobiliarios se desempeñan en los niveles más altos de la nación. Realtor.com descubrió que los mercados en tiempo de prensa tienen escasez de inventario, lo que significa que las viviendas tienen una gran demanda. Del metro de las ciudades de EE. UU. Con la mayor demanda de vivienda? Providence-Warwick, Rhode Island; Cleveland-Elyria, Ohio; y Baltimore-Columbia-Towson, Maryland.
Otros mercados bajo demanda incluyen:
- Cincinnati, Ohio-Kentucky-Indiana.
- Charlotte-Concord-Gastonia, Carolina del Norte-Carolina del Sur.
- Condado de Louisville-Jefferson, Kentucky-Indiana.
- Riverside-San Bernardino-Ontario, California.
- Kansas City, Missouri-Kansas.
- Portland-Vancouver-Hillsboro, Oregon-Washington.
- Memphis, Tennessee-Mississippi-Arkansas.
- Las Vegas-Elnderson-Paradise, Nevada.
- Indianápolis-Carmel-Anderson, Indiana.
- Detroit-Warren-Dearborn, Michigan.
¿La casa está cambiando una buena inversión?
El beneficio promedio de voltear una casa es un ROI del 39.9%. Suena como una buena inversión, ¿verdad? Puede ser, pero requiere que tenga mucho dinero para invertir. Y, las cosas pueden salir mal. Si las renovaciones descubren un problema más allá de su presupuesto, podría terminar en un agujero. Si las renovaciones que realiza dibuja una compra, también puede pagar impuestos, intereses y otras tarifas hasta que se venda. Puede ser arriesgado.
Cómo invertir en bienes raíces si no lo hace y quiere ser un flipper
Usted no t tiene que voltear casas para invertir en bienes raíces. Y usted no t necesita toneladas de dinero. El uso de plataformas inmobiliarias de crowdfunding puede ayudarlo a mojarse los pies en el mercado inmobiliario, o puede considerar comprar propiedades de alquiler.
Roofstock
Roofstock proporciona una plataforma y donde puede comprar propiedades para alquilar como ingresos adicionales y aumentar su cartera de inversiones. Busque propiedades disponibles en Roofstock por ubicación, precio de lista e incluso el retorno deseado de inversión que está buscando. Si una propiedad está disponible, puede recibir una alerta cuando cumpla con sus criterios.
Roofstock proporciona todos los detalles sobre el hogar, desde sus inspecciones de propiedad, el arrendamiento actual y la información del inquilino, las escuelas locales y la historia del vecindario, y, por supuesto, fotos de los planos del hogar y el piso.
Luego puede hacer una oferta directamente en Roofstock, que le cobrará el .5% del precio del contrato o $ 500, lo que sea mayor. Puede comprarlo a precio completo o hacer una oferta y realizar negociaciones en línea.
Cuando cierra, Roofstock maneja todos los detalles y lo conecta con un administrador de propiedades para que no lo haga; y tiene que manejar algo más que cobrar sus ganancias. Los administradores de propiedades en Roofstock generalmente cobran el 8% o menos de la renta recaudada como tarifas.
Recaudación de fondos
Invertir en bienes raíces a través de plataformas de crowdfunding como Fundrise
es otra opción fácil, que le proporciona un lugar para invertir a través de una inversión grupal, que a menudo es un edificio comercial. no necesita ser un inversor acreditado para comprar propiedades para alquilar como ingresos adicionales y aumentar su cartera de inversiones; debe ser ciudadano estadounidense que resida en los EE. UU. por encima de los 18 años.
Los recién llegados a la inversión inmobiliaria necesitan solo un mínimo de $ 500 para comenzar. Con esto Starter nivel, puede ser colocado en una cartera diversificada e invertir en 5-10 proyectos. Core el nivel requiere solo $ 1,000 para participar en 40 o más proyectos. Avanzado los grupos invierten $ 10,000 o más para participar en más de 80 proyectos.
Esta inversión le da una participación en una propiedad. Está financiando la construcción y el inicio del proyecto y a medida que crece su valor, gana dinero. Puede canjear sus acciones en cualquier momento y el rendimiento promedio de su inversión es de entre 8.7% y 12.4%.
Resumen
Si bien la inversión inmobiliaria puede ser arriesgada y requiere más efectivo para obtener las mayores ganancias, cambiar de casa puede ser una oportunidad emocionante. Es mucho trabajo para transformar una casa rápidamente para venderla con ganancias, pero con casi un 40% de ROI, vale la pena el esfuerzo.
Comience obteniendo su licencia de bienes raíces y aprendiendo todo lo que pueda sobre bienes raíces residenciales, sumérjase en renovaciones usted mismo o con un equipo contratado, y literalmente vea cómo una casa se transforma en una inversión asesina.
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