no estoy exactamente seguro cuando sucedió, pero Soye obsesioné con los bienes raíces y con eso, me refiero a mirar apartamentos en Zillow y Trulia, mientras soñaba con todas las posibilidades de mi nuevo hogar.
Pero por mucho que me gustaría sumergir mis dedos de los pies en la propiedad de vivienda, yo esoy uno de los 44.7 millones de estadounidenses que tienen préstamos estudiantiles, lo que significa que obtener una hipoteca con términos favorables (también conocida como una tasa de interés dulce y un pago asequible ) puede ser complicado.
Aún así, no lo hago; no quiero perderme.
Entonces, investigué un poco y hablé con un miembro de la Asociación de Expertos Hipotecarios Independientes (AIME), para elaborar un plan para aumentar mis posibilidades ( y las suyas también ) de obtener una hipoteca mientras malabarismos con la deuda estudiantil .
- Cómo los préstamos estudiantiles pueden afectar su capacidad de comprar una casa
- Su pago inicial
- Tu puntaje de crédito
- Tu DTI
- Consejos adicionales para comprar una casa con préstamos estudiantiles
- Resumen
Cómo los préstamos estudiantiles pueden afectar su capacidad de comprar una casa
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Técnicamente hablando, tener préstamos estudiantiles ganados y t lo descalifica automáticamente de la carrera de compra de viviendas.
Sin embargo, pueden afectar estos tres factores, que son cruciales para obtener una hipoteca:
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Su pago inicial.
Su puntaje de crédito.
Su relación deuda / ingresos (DTI).
examine cada uno de estos cuidadosamente.
Su pago inicial
Una de las formas en que los préstamos estudiantiles pueden afectar su capacidad para obtener una hipoteca es inhibiendo cuánto puede ahorrar cada mes para un pago inicial .
La regla general solía ser que necesitabas poner al menos un 20% de descuento en una casa para obtener el préstamo, pero eso es ya no es el caso.
Leer más: Son 20% de historial de pagos iniciales?
Rocket Mortgage, que es uno de los principales prestamistas hipotecarios de la nación y, informa que el pago inicial promedio en los EE. UU. Es en realidad del 6%. Sin embargo, es posible obtener una casa con tan solo un 0% de descuento, dependiendo del tipo de hipoteca que obtenga (más sobre eso más adelante).
Sin embargo, hay un argumento muy válido, como siempre lo ha habido, para reducir el 20% completo. Cuando menosprecia más, su pago de vivienda será más bajo, lo que puede hacer que equilibrar los pagos de hipotecas y préstamos estudiantiles sea mucho más realista.
Cuánto necesita usted eshed haber ahorrado (ya sea que vaya a un pago inicial del 20% o no) dependerá en última instancia del valor de la casa que desea comprar.
Por ejemplo, suponga que se apega a un buen número bajo de $ 150,000 para su primera casa, ustednecesita $ 30,000 para un pago inicial del 20%. O, si optó por el promedio nacional del 6%, ustednecesita $ 9,000.
Cómo abordar esto
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Solicite asistencia de pago inicial. Hay muchos programas a nivel federal, estatal y local que brindan asistencia de pago inicial para compradores de vivienda por primera vez, puede consultar una lista completa aquí.
Toque su IRA. El IRS le permite retirar hasta $ 10k de su IRA, sin penalización, para la compra de su primera casa.
Pide prestado dinero de tu 401 (k). Usted generalmente se le permite pedir prestado hasta la mitad de su saldo 401 (k) para la compra de su primera casa. Mientras usted puede hacer esto, extraer de su cuenta de jubilación debería ser una de sus últimas opciones (puede leer por qué en nuestro artículo aquí).
Considere refinanciar préstamos estudiantiles privados o solicitar un plan de pago basado en ingresos (IDR) si tiene préstamos federales. Ambas opciones pueden ayudarlo a reducir sus pagos mensuales y permitirle ahorrar más dinero cada mes.
Su puntaje de crédito
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Jamie Cavanaugh, director de operaciones de Amerifund Home Loans y miembro de la Asociación de expertos en hipotecas independientes, dice que además de determinar su elegibilidad para una hipoteca, su puntaje de crédito es el único factor más importante para determinar su tasa de interés.
También enfatiza que tener préstamos estudiantiles es t necesariamente malo para su crédito . De hecho, si se administra de manera responsable, su deuda estudiantil puede funcionar a su favor.
El problema viene cuando tú :
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Tener un historial de pagos atrasados o no pagados.
Owe más de lo que originalmente tomaste prestado.
Ambas cosas pueden arrastrar significativamente su crédito, ya que su historial de pagos y los montos adeudados representan el 35% y el 30% de su puntaje de crédito, respectivamente.
Leer más: ¿Qué es un buen puntaje de crédito? Todo lo que necesita saber para calificar para préstamos, tarjetas de crédito y Más
Entonces, qué es un buen puntaje de crédito para obtener una hipoteca?
Si usted va por un préstamo convencional , que es cualquier tipo de hipoteca que sea t respaldado por el gobierno, usted necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar. Si usted solicitando un préstamo respaldado por el gobierno , como un préstamo FHA o un VA (t. Cavanaugh dice:
Cualquier cosa que supere un puntaje de crédito 740 se considera crédito de primer nivel o excelente. Si cae entre la ventana de un 687 a 739, eso es donde entrarán sus tasas de interés más altas.
Cómo abordar esto
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Pague todas sus facturas a tiempo, incluidos sus préstamos estudiantiles. Los pagos atrasados o no pagados pueden permanecer en su puntaje de crédito por hasta siete años. Asegúrese de pagar todo a tiempo o hable con los acreedores si usted va a llegar tarde en un mes en particular, para ver si pueden darle un plazo para pagar antes de informar cualquier actividad negativa a las oficinas de crédito.
Mantenga la deuda a raya y saldos de pago , si es posible. La mayoría de los estudiantes pueden t pagar sus préstamos mientras están en la escuela. Una vez que se gradúan, todo ese interés impago se convierte en parte del saldo principal. Así es como terminas adeudando más de lo que originalmente pediste prestado. La mejor manera de atacar esto es evitando deudas adicionales a toda costa, además de poner cualquier dinero adicional que se le presente para reducir el saldo de su préstamo estudiantil.
Verifique sus errores en el informe de crédito.Algunos de los errores más comunes que usted encontrará en su informe cuentas cerradas que parecen abiertas, deudas que aparecen más de una vez o saldos incorrectos. Antes de solicitar una hipoteca, solicite una copia de su informe de crédito para asegurarse de que todo esté en orden. Puede obtener una copia gratuita visitando AnnualCreditReport.com. Si algo parece estar mal, puede informarlo a las oficinas, para que puedan corregirlo.
Tu DTI
La relación deuda / ingreso o DTI es un porcentaje que compara sus pagos mensuales de deuda con su ingreso bruto mensual en otras palabras, cuánto le queda después de pagar por todo lo demás. Esta medida es importante para los prestamistas, ya que les permite conocer el pago de la hipoteca que usted y usted pueden pagar.
Cavanaugh dice eso
la relación deuda / ingreso es un escenario de aprobación o quiebra. Su préstamo es aprobable con ese DTI o no.
En este caso particular, el saldo de su préstamo estudiantil no importa tanto como sus pagos mensuales. Si están en el lado superior o comprometen una parte significativa de sus ingresos mensuales, esto básicamente podría hacer que se le niegue una hipoteca.
Leer más: Relación deuda / ingreso: el pequeño número que le importa a su banco (y usted también debe hacerlo)
Entonces, qué es un DTI ideal para obtener una hipoteca?
Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor , usted necesitarán un DTI del 43% o menos, para ser aprobado para una hipoteca convencional. Sin embargo, los préstamos respaldados por el gobierno tienden a ser más flexibles con esta medida.
Puede calcular su DTI agregando todos sus pagos mínimos de deuda (excluyendo servicios públicos y suscripciones) y dividiéndolo por su ingreso bruto mensual. También puede usar nuestra calculadora y simplificar su vida.
Cómo abordar esto
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Pagar la deuda. Al igual que con su puntaje de crédito, una forma de mejorar su DTI es reduciendo cuánto debe. Ahora, esto no significa y significa que debe pagar toda su deuda antes de solicitar una hipoteca, pero lo suficiente como para reducir su mínimo adeudado, para liberar una mayor parte de sus ingresos mensuales.
Solicite un plan de pago basado en los ingresos si tiene préstamos federales. Con un plan de pago basado en los ingresos (IDR), los pagos de su préstamo estudiantil se basan en cuánto gana, lo que en última instancia puede resultar en un pago mensual más bajo y DTI.
Refinanciar sus préstamos estudiantiles privados. Si tiene préstamos estudiantiles privados, puede intentar refinanciarlos para reducir su pago mensual, que también puede ayudar a su DTI . Sin embargo, hayuna advertencia : refinanciar un préstamo significa que usted y volver a transferirlos a una nueva cuenta que no funciona No tiene ningún historial de pagos, o isn t bien establecido. Esto podría reducir temporalmente su puntaje de crédito en algunos puntos, según Cavanaugh, por lo que si hace esto, dele unos meses a marinar antes de solicitar una hipoteca.
Consejos adicionales para comprar una casa con préstamos estudiantiles
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Evite hacer grandes cambios en la vida justo antes de aplicar
Soy todo sobre apoyar a todos en su búsqueda del trabajo de sus sueños; sin embargo, si usted está tratando de obtener una hipoteca, ahora puede no ser el momento adecuado para cambiar de carrera.
Cavanaugh dice que uno de los factores que los prestamistas observan cuando solicita una hipoteca es su historial de empleo.
Ella dice que cambiar de trabajo ganado t necesariamente afecta sus posibilidades de obtener la aprobación del préstamo, siempre y cuando permanezca dentro de la misma línea de trabajo, se les compensa de manera similar o se ganen más, y usted esigue siendo un empleado de W-2.
El problema surge cuando cambia las líneas de trabajo. Si esto sucede, entonces usted tendré que esperar un poco más para solicitar una hipoteca, para que pueda demostrarle al prestamista que tiene un trabajo e ingresos estables.
Otras cosas que debe evitar justo antes de solicitar una hipoteca
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Solicitud de nuevas líneas de crédito.
Cerrar cuentas usted he pagado.
Refinanciación de deuda.
Estas cosas pueden afectar su puntaje de crédito temporalmente, así que si usted ha hecho cualquiera de los anteriores recientemente, es mejor esperar un par de meses antes de dar el paso.
Explore cada tipo de hipoteca
Hay dos tipos principales de hipotecas: convencionales y respaldadas por el gobierno. Los préstamos convencionales tienden a ser menos flexibles en lo que respecta a los requisitos de crédito y el monto del pago inicial que los préstamos respaldados por el gobierno, ya que se originan en función del riesgo.
Los préstamos respaldados por el gobierno, como FHA, VA y USDA son más indulgentes, ya que están asegurados por una agencia gubernamental en particular. En otras palabras, si no cumple, estas agencias tomarán la caída.
Cuando busca una hipoteca, Cavanaugh dice que explore todas sus opciones, ya que podría ahorrar dinero, además de aumentar sus posibilidades de aprobación, especialmente si solicita un préstamo respaldado por el gobierno.
Con un préstamo respaldado por el gobierno, podría calificar con un puntaje de crédito tan bajo como 580, además de que usted ese le exigirá que pague un pago inicial más bajo. Por ejemplo, los préstamos de la FHA generalmente requieren un 3.5% de descuento, mientras que los préstamos de VA no requieren y requieren que se reduzca el dinero.
Establezca una cita con su nuevo mejor amigo: el oficial de préstamos hipotecarios
Antes de llamar a su agente de bienes raíces e ir a buscar casas, asegúrese de reservar una cita con un oficial de préstamos hipotecarios para obtener la aprobación previa.
¿Por qué?
Obtener una aprobación previa le dará una idea de cuánta casa puede pedir prestada, además puede acelerar el proceso de compra de la casa ya que usted podrá hacer una oferta más rápido.
Estas son algunas de las cosas que usted ll necesita para esta parte :
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Su conductor es licencia, pasaporte o identificación emitida por el estado
Copias de sus dos talones de pago más recientes.
Su número de seguro social.
El impuesto regresa de los últimos dos años.
60 días de extractos bancarios.
Estados de cuenta de activos (cuentas de jubilación, cuentas de inversión, etc.).
Por supuesto, también puede obtener tarifas preaprobadas en línea, comprar y comparar por su cuenta utilizando un sitio web como Credible, que es de buena reputación y gratuito. Pero cuando tiene préstamos estudiantiles, es probable que sea mejor hablar con un oficial real, ya que pueden darle consejos sobre las cosas que necesita mejorar para asegurarse de obtener los mejores términos y tasas de interés para su situación financiera. .
La cereza en la parte superior? Cavanaugh dice que la mayoría de los funcionarios hipotecarios ganaron t le cobran un centavo por cualquiera de estos servicios. Solo se les paga una vez que se cierra el préstamo, y el dinero sale del bolsillo del prestamista y del s, no el suyo .
Resumen
Cuando tiene préstamos estudiantiles, comprar una casa puede parecer un acto de equilibrio. Pero con una planificación cuidadosa y una pizca de paciencia, puede superar con éxito todos estos obstáculos y, antes de darse cuenta, tener un lugar al que llamar suyo.
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