Los compradores de viviendas pueden sentirse fácilmente abrumados por el proceso de búsqueda de viviendas, sin importar cuántas veces lo hayan hecho. Desde encontrar el hogar perfecto hasta descubrir cómo pagarlo, hay mucho trabajo involucrado.
Si usted nunca antes había comprado una casa, sepa que cuando digo mucho, me refiero a un lote .
Además, hay tantas opciones hipotecarias diferentes disponibles para ayudarlo a comprar una casa nueva, que puede sentirse ridículamente abrumador.
Permítanme desglosar el proceso paso a paso para ayudarlo a descubrir cuáles deberían ser sus objetivos y cómo encontrar la hipoteca adecuada para alcanzarlos.
- 1). Verifique su informe de crédito y puntaje
- 2). Calcule su presupuesto de compra
- 3). Determine cuánto efectivo tiene para un pago inicial
- 4). Calcule todos sus costos iniciales de cierre
- 5). Compare las hipotecas a 15 y 30 años
- 6). Elija entre hipotecas de tasa fija y tasa ajustable
- 7). Verifique los límites de préstamos conformes locales
- 8). Descubra los requisitos y costos para diferentes tipos de hipotecas
- 9). Considere pagar puntos de descuento
- 10). Compare múltiples ofertas de préstamos de prestamistas
- Resumen
1). Verifique su informe de crédito y puntaje
Obtener una comprensión precisa de su puntaje de crédito es el mejor punto de partida para elegir la hipoteca correcta.
Su puntaje de crédito es importante porque afecta su tasa de interés. Si su puntaje de crédito es alto, usted es más probable que califique para una tasa más baja. Eso te ahorra mucho dinero con el tiempo.
Si su puntaje de crédito es más bajo, su tasa será más alta. Eso también aumenta el pago mensual de su hipoteca.
Solicite sus informes de crédito gratuitos
Comience obteniendo una copia gratuita de sus tres informes de crédito de Equifax, Experian y TransUnion . Normalmente puede solicitar cada copia una vez cada 12 meses a través de AnnualCreditReport.com. Sin embargo, a partir de junio de 2021, puede obtener copias actualizadas semanalmente.
Una vez que tenga los tres informes, verifíquelos cuidadosamente para verificar su precisión. Asegúrese de que haya t cualquier entrada negativa incorrecta o cuentas fraudulentas que puedan dañar su puntaje de crédito. Si hay elementos incorrectos, dispute antes de solicitar una hipoteca.
Verifique su puntaje de crédito
A continuación, verifique su puntaje de crédito. Esto es no incluido en su informe de crédito entonces usted tendré que ir a otro lado para encontrarlo.
Verifique si su banco o compañía de tarjetas de crédito ofrece un servicio gratuito de monitoreo de puntajes de crédito. También hay algunos sitios web que ofrecen puntajes de crédito educativo gratuitos, o puede pagar un servicio para enviarle su puntaje.
Recuerde, cada prestamista tiene su propio proceso
Tenga en cuenta que cualquiera de estos puntajes de crédito puede no ser el exacto utilizado por un prestamista cuando solicita una hipoteca. La mayoría de los prestamistas hipotecarios utilizan el modelo FICO 8, que pone un mayor énfasis negativo en la deuda rotativa.
Es probable que su prestamista verifique sus puntajes de las tres oficinas de crédito y luego use el número medio.
Si usted está solicitando un préstamo con una pareja o cónyuge, generalmente usan el número medio del solicitante con la puntuación más baja. A medida que comience a trabajar con un prestamista, puede obtener su puntaje de crédito, que será válido por 120 días.
2). Calcule su presupuesto de compra
Una vez que sepa dónde se encuentra su crédito, usted está listo para descubrir cuánto puede gastar en una casa.
Hay tres pasos básicos que lo ayudan a calcular el presupuesto de una casa y el tamaño de la hipoteca que usted ll necesita.
Estime su tasa de interés
Para saber qué tipo de tasa de interés esperar, puede hacer un par de cosas diferentes. Primero, puede hablar directamente con un prestamista hipotecario. Esto no tiene la obligación de usar ese prestamista, y usted obtiene el beneficio de tener una tasa bastante específica para usar.
Alternativamente, puede Google hoy es tasas hipotecarias para crédito [bueno o malo]. Hay muchos sitios web con estimaciones de tasas actualizadas basadas en diferentes perfiles de crédito. Usted necesitaré ese número para ayudarlo a encontrar su presupuesto de compra.
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2). Use una calculadora de hipotecas
Con una tasa de interés estimada en la mano, comience a jugar con una calculadora hipotecaria. Datos de entrada como un precio de compra, pago inicial y estimación de impuestos para ver cómo es un pago mensual aproximado.
Esto le ayuda a encontrar un rango de precios para su compra con el que se sienta cómodo.
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Calculadora de hipotecas simple
Valor de la vivienda*
El precio de venta de la propiedad financiada. Pago inicial
Tasa de interés*
Duración del préstamo (años) *
# x25B2 ;
# x25BC ;
Pago de préstamo
PMI estimado (0.5%) – Seguro hipotecario primario
Impuestos estimados a la propiedad * (1.5%)
Pago total
Opciones de pago
3). Verifique su relación deuda / ingresos
Finalmente, es importante observar su relación deuda / ingreso (DTI). Esto es lo que utiliza el prestamista para determinar el monto máximo de su préstamo.
Su DTI básicamente compara la cantidad de pagos de deuda que realiza con sus ingresos mensuales antes de impuestos. Diferentes tipos de hipotecas tienen diferentes DTSoyáximos. En general, espere un límite de DTI del 43%, aunque algunos programas de préstamos suben al 50%.
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Calculadora de la relación deuda / ingresos
Calcule su relación deuda / ingresos
Ingresos mensuales brutos *
Pago de préstamos estudiantiles
Pago de préstamo automático
Pago mínimo con tarjeta de crédito
Pago de hipoteca
Otros pagos mensuales de deuda
Ratio de deuda a ingresos (porcentaje) :
Relación deuda / ingresos (Ratio) :
Opciones de pago
Un ejemplo de cómo DTI podría afectar su presupuesto
desglosa esto en una situación hipotética utilizando un 43% de DTI.
Entonces, si su cheque de pago mensual (antes de retirar los impuestos) llega a $ 5,800, solo puede gastar alrededor de $ 2,500 en pagos de deuda y incluyendo su futura hipoteca.
Ahora, diga que su factura de préstamo estudiantil es de $ 400, su préstamo para automóvil es de $ 300 y usted tiene un saldo de tarjeta de crédito con un pago mínimo de $ 120.
Cuando se resta de ese ejemplo la asignación de deuda de $ 2,500, deja $ 1,680 para un pago de hipoteca.
Es probable que el prestamista lo limite a un monto de préstamo que no exceda esa cantidad en función de su tasa de interés estimada y pago inicial.
Un prestamista también puede darle información sobre cuánto usted y su son elegibles para pedir prestado. Solo recuerde solicitar un pago mensual estimado completo, que incluya seguro de propietarios, impuestos y seguro hipotecario privado. Es posible que no se sienta cómodo pidiendo prestado el monto total según el pago mensual.
3). Determine cuánto efectivo tiene para un pago inicial
Una hipoteca puede ser un préstamo, pero usted todavía necesitaré efectivo para obtener uno.
La primera gran parte del cambio que usted ll necesita es su pago inicial. Cada tipo de hipoteca tiene su propio requisito mínimo de pago inicial. La cantidad de efectivo que puede depositar para el precio de compra afecta tanto el préstamo hipotecario como la cantidad de vivienda que puede pagar.
Un pago inicial se calcula como un porcentaje del precio de compra. La mayoría de las hipotecas requieren 3% o más.
Dicho esto, hay algunos programas especializados de préstamos para la vivienda que pueden ayudarlo a calificar con un pago inicial del 0%. (Nosotros y desglosaremos cada programa hipotecario y sus requisitos específicos en un minuto.)
Puede usar dinero talentoso de familiares o amigos
Usted también se le permite usar dinero de regalo en caso de que tenga un padre o pariente que quiera ayudarlo. Sin embargo, existen límites del IRS sobre cuánto dinero puede recibir antes de que se considere un ingreso imponible.
Actualmente, el límite es de $ 15,000 por donante, por receptor. Entonces, si usted está casado, cada cónyuge podría recibir hasta $ 15,000 de cada donante sin pagar impuestos sobre el dinero. Hipotéticamente, dos padres podrían donar por separado hasta $ 15,000 por cada cónyuge, por un total de $ 60,000 en fondos libres de impuestos.
Considere pedir ayuda a un programa de asistencia de pago inicial
Una fuente final para ayudarlo a destinar fondos a la compra de su casa es un programa de asistencia de pago inicial.
Hay muchos programas gubernamentales estatales y locales en todo el país, especialmente si vive en un área con precios de vivienda superiores al promedio. Pídale a un prestamista experto y realice algunas búsquedas en Internet para ver qué programas están disponibles cerca de usted. Puede obtener una subvención o préstamo para pagar su anticipo.
4). Calcule todos sus costos iniciales de cierre
Un pago inicial es t lo único que usted tendrá que pagar al comprar una casa. Las hipotecas también vienen con una variedad de tarifas que debe pagar en la liquidación, que se denominan costos de cierre. Algunos de estos costos de cierre varían según el tipo de hipoteca, el prestamista y los proveedores de servicios externos.
Las tarifas de prestamista y de terceros pueden incluir lo siguiente:
-
Tarifa de solicitud.
Cuota de originación de prestamista.
Tarifa de evaluación.
Búsqueda de títulos y seguros.
honorarios de abogados (no requeridos en todos los estados).
Inspección del hogar.
Transferencia de bienes inmuebles e impuestos hipotecarios.
Cuando realiza un pago inicial de menos del 20%, es posible que también tenga que pagar tarifas según su tipo de préstamo. Algunos tipos requieren una prima de seguro hipotecario inicial, y algunos son tarifas continuas que se cobran anualmente.
5). Compare las hipotecas a 15 y 30 años
Una distinción en la que debe pensar al sopesar las opciones hipotecarias es la duración del plazo de su préstamo. Los dos términos más comunes son 15 o 30 años.
El beneficio de una hipoteca a 15 años es que la tasa de interés suele ser más baja, y usted pagaré el préstamo en la mitad del tiempo, lo que le ahorrará mucho dinero.
Pero una hipoteca a 30 años hace que su pago mensual sea más asequible ya que tiene el doble de tiempo para pagarlo.
Además, con una tasa de interés baja, es mejor que use el dinero extra para pagar deudas o inversiones de alto interés (suponiendo que espere que sus ganancias superen la diferencia en las tasas hipotecarias). También puede hacer pagos adicionales en su capital para pagar la hipoteca a 30 años más rápido.
un caso para ambas opciones. Una hipoteca a 30 años le brinda más flexibilidad con su hipoteca, pero una hipoteca a 15 años le ahorrará más cuando solo mire el precio del préstamo hipotecario.
6). Elija entre hipotecas de tasa fija y tasa ajustable
Otra opción que tiene con su hipoteca es elegir entre una hipoteca de tasa fija y una tasa ajustable (o ARM). Una tasa fija es típicamente un poco más alta que un ARM. Pero también viene con consistencia porque nunca cambia.
Las hipotecas de tasa fija proporcionan simplicidad
Si saca una hipoteca a 30 años con una tasa de interés del 3.25%, esa es la tasa que usted disfrutaré durante las próximas tres décadas no importa lo que pase con las tasas en los próximos años.
Las hipotecas de tasa ajustable son más complejas
Una hipoteca de tasa ajustable es menos sencilla. Comienza con una tasa fija por un número determinado de años. Esa tasa suele ser mucho más baja que una tasa fija estándar. Después de que expire el período fijo, la tasa se ajustará (o cambiará) regularmente.
Entonces, si obtiene un ARM 7/1, pagará la tasa fija durante siete años, entonces la tasa se ajustará cada año. Un ARM 5/6 tiene una tasa fija establecida durante cinco años, luego un ajuste de tasa que ocurre cada seis meses.
La nueva tasa es cualquiera que sea la tasa preferencial actual, más un margen. Hay límites en cuanto a cuánto puede aumentar la tasa. Y en algunos casos, la tasa podría incluso disminuir.
Aquí hay algunos escenarios comunes en los que vale la pena considerar un ARM:
-
Planea moverse antes de que termine el período de tasa fija.
espera un gran aumento de ingresos en los próximos cinco años.
Usted invierte constantemente los ahorros cada mes.
Sin embargo, en el lado negativo, puede terminar quedando atrapado con una tasa más alta, especialmente si algo sucede y puede t refinanciar o vender la casa. Por ejemplo, si su puntaje de crédito va hacia el sur o pierde su trabajo, es posible que no pueda cambiar a esa tasa fija cuando lo planeó.
7). Verifique los límites de préstamo conformes locales
La mayoría de los propietarios eligen un préstamo conforme. Eso significa que el monto del préstamo está por debajo del límite máximo establecido por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA).
En la mayoría de las áreas de los EE. UU., El límite de préstamo conforme para 2021 es de $ 548,250. Esto es la cantidad máxima que puede pedir prestado cualquier cantidad que exceda el límite debe pagarse en efectivo.
En algunas áreas del país con altos costos de vida, la FHFA ofrece límites más altos. Esto va por condado. Puede buscar su área en el sitio web de FHFA es para averiguar exactamente cuánto puede pedir prestado con un préstamo conforme.
En Hawai, por ejemplo, el límite del préstamo salta a $ 822,375. En el condado de San Diego, el límite es de $ 753,250.
¿Qué sucede si desea financiar una casa que es más cara que el límite de préstamo conforme?
Usted necesitaré obtener un préstamo gigante por un monto hipotecario más alto. Si bien las tasas generalmente no son mucho más que un préstamo conforme, usted necesitaré cumplir requisitos mucho más estrictos para calificar. Necesita buen crédito, mayores ingresos y importantes reservas de efectivo. Por lo general, también se requiere un pago inicial mayor.
8). Descubra los requisitos y costos para diferentes tipos de hipotecas
Ahora usted está listo para sumergirse en hipotecas específicas para elegir la mejor opción para usted.Aquí es una descripción general de los préstamos hipotecarios más comunes que existen (comenzando con una tabla fácil de leer):
Programa hipotecario
Puntuación crediticia mínima
Pago inicial mínimo
Seguro hipotecario o tarifas de financiación
¿Se puede cancelar el seguro hipotecario?
FHA
580
3.5%
1.75% por adelantado; 0.80% a 1.05% anual
Pago inicial del 10%: sí, al 20% del capital
Menos del 10% de anticipo: no
Convencional
620
3%
0.58% a 1.86% anual
Sí, al 20% de capital
Inicio Posible
660
3%
0.5% a 1.5% anual
Sí, al 20% de capital
HomeReady
620
3%
0.5% a 1.5%
Sí, al 20% de capital
VA
580 a 660 (varía del prestamista)
0%
1.4% a 2.3% por adelantado
Tarifa de financiación única
USDA
640 para suscripción simplificada
0%
Tarifa de garantía inicial del 1%; Tarifa de garantía anual del 0.35%
No
FHA 203 (k)
500 a 620 (varía del prestamista)
3.5%
1.75% por adelantado; 0.80% a 1.05% anual
Pago inicial del 10%: sí, al 20% del capital
Menos del 10% de anticipo: no
FHA: lo mejor para prestatarios de crédito justo
Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda. El gobierno no otorga ningún préstamo, pero sí garantizan los reembolsos a los prestamistas privados que trabajan los prestatarios.
Los préstamos de la FHA son populares porque los requisitos de crédito son algunos de los más flexibles que existen. Para calificar para un pago inicial de solo 3.5%, usted necesitaré un puntaje de crédito de 580. Pero aún podría obtener una hipoteca con un puntaje aún más bajo. Usted necesita aumentar su pago inicial al 10%.
La desventaja del préstamo de la FHA es que hay algunas tarifas adicionales en forma de una prima de seguro hipotecario (o MIP).
Hay una tarifa inicial (que puede incluirse en su préstamo), más una tarifa anual que se extiende a través de sus pagos mensuales. Con un pago inicial de al menos el 10%, su MIP dura 11 años. Pero con un pago inicial inferior al 10%, usted tendrá que pagar ese seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo hasta que refinancie, venda la casa o pague la hipoteca en su totalidad. Eso puede terminar siendo bastante costoso en comparación con algunas otras opciones hipotecarias.
Hipoteca convencional: lo mejor para buenos prestatarios de crédito
Un préstamo convencional no está respaldado por el gobierno federal, a diferencia de un préstamo de la FHA. Eso significa que los requisitos de elegibilidad son más estrictos. Si bien cada prestamista puede establecer sus propios estándares, el requisito de puntaje mínimo de crédito es típicamente 620 y la relación máxima deuda / ingreso es del 50%.
También puede calificar con solo un pago inicial del 3% si usted es un comprador de vivienda por primera vez o gana más del 80% del ingreso medio local. De lo contrario, el pago inicial mínimo es del 5%.
Siempre que su pago inicial sea inferior al 20%, debe pagar el seguro hipotecario privado (o PMI) .Puede pagar la tarifa por adelantado al cerrar o incorporarla a sus pagos mensuales.
Estas normas más estrictas pueden dar como resultado tasas de interés inferiores a un préstamo de la FHA. Un beneficio de un préstamo convencional es que solo hay una tarifa PMI (en comparación con la FHA, que tiene una tarifa inicial y una tarifa continua).
Además, el PMSoyensual se cae automáticamente cuando alcanza el 22% de capital en su hogar. Si cree que su patrimonio ya ha alcanzado el 20%, puede pagar una evaluación para que el PMI se deje caer incluso antes.
Home Possible and HomeReady: lo mejor para compradores de bajos ingresos
Los programas Home Possible y HomeReady son opciones similares para compradores con ingresos medios a bajos. Ambos programas requieren que sus ingresos no sean más del 80% del ingreso medio de su área local. Por ejemplo, digamos que quiere comprar una casa en Round Rock, Texas, a las afueras de Austin. El ingreso medio es de alrededor de $ 82,000, por lo que su ingreso máximo para calificar para estas hipotecas sería de aproximadamente $ 65,600.
El pago inicial mínimo es de entre 3% y 5%, dependiendo de su puntaje de crédito. Usted también pagará PMI hasta que alcance el 20% de capital en el hogar. Si usted un comprador de vivienda por primera vez o tiene un puntaje de crédito, usted ll también debe completar un curso educativo aprobado.
VA: mejor para miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges sobrevivientes
Un préstamo de VA es otro programa hipotecario respaldado por el gobierno diseñado específicamente para miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges sobrevivientes. Los miembros de la Guardia Nacional y la Reserva también pueden presentar una solicitud. Debe cumplir con los requisitos de elegibilidad del servicio y obtener un Certificado de Elegibilidad (COE) para demostrar que califica. Cuando trabaja con un prestamista que tiene experiencia en préstamos de VA, generalmente puede obtener su ayuda para obtener un COE
La característica más notable de un préstamo de VA es que no se requiere pago inicial. Usted todavía necesita cumplir con los requisitos de ingresos para asegurarse de que puede manejar los pagos del préstamo, pero no necesita t necesita casi tanto efectivo para comprar una casa. Sin embargo, hay una tarifa de financiación que oscila entre el 2,3% y el 3,6%, dependiendo de si usted y usted no he usado un préstamo de VA antes.
USDA: mejor para residentes rurales
Un préstamo hipotecario del USDA también está respaldado por el gobierno. Esto es también es un programa que le permite evitar el pago inicial de la propiedad. Pero hay un par de requisitos importantes que deben cumplirse. Primero, la casa que usted interesado debe estar en una zona rural según lo designado por el Departamento de Agricultura de los EE. UU. Pero hay áreas suburbanas que pueden calificar. Puede ingresar una dirección en el Mapa de elegibilidad para ver si es posible un préstamo del USDA.
Sus ingresos también deben estar por debajo de cierto umbral, que puede encontrar aquí en función de su condado . El límite de ingresos también depende de cuántas personas hay en su hogar. Cuantos más miembros de la familia tenga, más podrá ganar y calificar para el préstamo hipotecario.
Hay una tarifa de garantía, que sirve en lugar de un seguro hipotecario privado. Usted pagará el 1% del monto del préstamo al cierre, o lo transferirá al monto de su préstamo. Entonces usted pagaré una tarifa de garantía anual de 0.35% que es trabajó en su pago mensual.
Préstamo de renovación FHA 203 (k): mejor para propiedades reparadoras superiores
Si desea comprar una propiedad que necesita una renovación sustancial, un FHA 203 (k) puede ayudar a financiar tanto la compra como el trabajo de construcción. Antes de obtener la hipoteca, a la propiedad se le asigna un valor tal cual y un valor posterior a la mejora. Puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor posterior a la mejora.
Sin embargo, en lugar de obtener una suma global de efectivo para renovar, usted necesitaré un cronograma de renovaciones. Luego, el contratista solicita retirar fondos en los puntos programados a tiempo en función de su finalización.
Un FHA 203 (k) generalmente viene con una tarifa de origen suplementaria del 1.5%, más una tarifa de consultor de HUD que puede subir a $ 1,000 dependiendo del alcance de sus renovaciones. Esta hipoteca es más complicada que la mayoría de las demás, así que asegúrese de comprender los términos y condiciones antes de avanzar.
9). Considere pagar puntos de descuento
Los puntos de descuento son una característica hipotecaria que puede ahorrarle dinero a largo plazo. Aquí y cómo funcionan.
Obtenga una tasa de interés más baja pagando una tarifa adicional al cierre
Un punto de descuento equivale al 1% de su hipoteca. Entonces, si su préstamo es de $ 230,000, entonces un punto de descuento costaría $ 2,300. Por lo general, recibe un descuento del 0.25% en su tasa de interés.
Piense en un par de cosas diferentes antes de decidir pagar un punto de descuento con su hipoteca. Primero, calcule la asequibilidad en función de sus otros costos de cierre, pago inicial y otros gastos asociados con una mudanza.
Es probable que no valga la pena sacar dinero de su fondo de emergencia para ahorrar en su hipoteca. Pero si sus ahorros son sólidos, es el momento de considerar los beneficios potenciales.
Asegúrese de que los puntos valgan el costo inicial
Lo siguiente que debe averiguar es cuánto tiempo le llevará recuperar el punto de descuento y si planea ser dueño de la casa por más tiempo que ese período. Digamos que su oferta de tasa de interés original es del 3.5% en una hipoteca de $ 230,000. El punto de descuento de $ 2,300 reduciría su tasa a 3.25%.
En una hipoteca a 30 años, su pago mensual con la tasa original sería de $ 1,033.
Con la tarifa con descuento, el pago cae a $ 1,001 para un ahorro mensual de $ 32. Tomaría seis años recuperar esos $ 2,300 y comenzar a ahorrar dinero en el préstamo.
Si se siente seguro de que usted vivirá en el hogar por más de seis años, puede valer la pena para usted. Pero si usted está comprando una casa de inicio o tiene incertidumbre laboral, es posible que no se preocupe por el punto de descuento. Y en cualquier caso, ese dinero podría utilizarse mejor en una cuenta de ahorro de alto rendimiento o en una cuenta de inversión.
10). Compare múltiples ofertas de préstamos de prestamistas
Hay mucha información a considerar al elegir la mejor hipoteca. Una excelente manera de navegar el proceso es entrevistar a algunos prestamistas diferentes. No solo es probable que reciba diferentes ofertas en términos de tarifas y tarifas, sino que también puede escuchar diferentes perspectivas sobre el mejor tipo de préstamo hipotecario y características para usted.
Evite confiar en la opinión de un solo prestamista. En cambio, hable con algunos para evaluar qué hipotecas es usted y son elegibles y para qué tipo de presupuesto debe cumplir. Luego puede comenzar a comparar los detalles de la oferta, incluyendo:
-
Cuota de origen.
Tarifa de solicitud.
Cuota de informe de crédito.
Tasa de interés.
Descuentos de prestamista.
Puntos.
Cierre de la línea de tiempo.
Penalización de prepago.
Cada prestamista puede enviarle un presupuesto preliminar de oferta de préstamo con estos detalles para que pueda comparar sus opciones.
Resumen
Comprar una casa viene con muchas decisiones que tomar. Siga estos pasos para reducir sus opciones con la hipoteca y las características que funcionan mejor para usted.
Hagas lo que hagas, tome una decisión hipotecaria sin sopesar todos los factores y cómo podrían afectar su futuro financiero.
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