Usted he escuchado las historias y visto los anuncios. Quizás incluso conozca a alguien que compró una casa a bajo precio en una subasta de ejecución hipotecaria.
Ahora, usted está pensando en comprar una casa propia.
Tiene EFECTIVO de ahorros o una herencia.
Y usted tentado por las subastas de ejecución hipotecaria (donde los bancos venden casas embargadas para deshacerse rápidamente de ellas). Después de todo, ves la oportunidad de obtener muchas más casas por mucho menos dinero.
Si esto suena como usted, permítame darle una introducción honesta a la compra de casas en una subasta.
Primero, déjenme ser claro: comprar una casa en una subasta NO ES adecuado para todos.
Debe tener el efectivo o estar dispuesto a asumir un riesgo, alto interés y dinero duro préstamo para comprar la propiedad.
Debes tener cuidado.
Debes saber lo que estás haciendo.
E incluso entonces, es arriesgado.
Pero si usted puede lograr la compra de una casa en una subasta, puede ingresar a una casa por hasta un 50% de descuento en el precio de lista.
EL MERCADO DE FUERZO
Las ejecuciones hipotecarias aún abundan en el mercado inmobiliario de EE. UU., Aunque algunas áreas (piensan Florida y Las Vegas) tienen mucho más que otras.
ForeclosureRadar, una herramienta integral de seguimiento de subastas para profesionales de bienes raíces, afirma que el 80% de las viviendas que se subastaron en California en febrero de 2009 se vendieron a un promedio de 36.3% por debajo del precio de cotización y el 40% de las viviendas vendidas en subastas se vendieron para 50% o un mayor descuento.Sí, son datos de febrero de 2009, pero sus posibilidades de obtener un trato asesino en una casa en las subastas solo están aumentando.
Los Servicios de Procesamiento de Prestamistas (LPS) explican que el número de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos ha aumentado constantemente durante cinco meses seguidos y que el inventario actual de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos es aproximadamente 7.7 veces el promedio histórico.
Las casas embargadas están ahí afuera, pero si desea tener la oportunidad de un acuerdo de ejecución hipotecaria, ustedmejor prepárese para gastar no solo dinero, sino mucho tiempo preparándose
LA EXPERIENCIA DE SUBASTA
El primer paso para prepararse para comprar una casa en una subasta de fideicomisarios es ir a la subasta y ver cómo es realmente el ambiente. Cada subasta de county es se realiza de manera un poco diferente, y usted querrá conocer los entresijos de la subasta en su área en particular mucho antes de ofertar. Elija una semana y vaya a la subasta todas las mañanas. Si puede t llegue allí debido a su horario de trabajo, considere tener un amigo o un pariente que experimente la acción e informe a usted.
Advertencia justa: Si tiene un trabajo de tiempo completo (y usted es t en bienes raíces), podría ser un desafío encontrar el tiempo necesario para prepararse para ofertar en una subasta de vivienda y hacer la investigación necesaria.
Cuando usted en la subasta, tenga una idea del proceso de licitación y la forma en que actúan las personas. Observe, por ejemplo, que la mayoría de los postores usan gafas de sol y mantienen sus manos en sus bolsillos; Estos trucos les ayudan a mostrar sus emociones, ya sea emoción o decepción.
FUERZAS DE PISTA
Una vez que comprenda el proceso de subasta, usted querrá comenzar a rastrear ejecuciones hipotecarias.
El aviso de ventas de fideicomisarios o ventas de sheriffs se publican en un periódico local semanalmente durante unas semanas antes de que se vendan en una subasta. Pero solo mirando en el periódico won t le brinda la información actualizada que realmente necesita.
En cambio, investigue diferentes herramientas de seguimiento de ejecuciones hipotecarias. ForeclosureRadar es uno de los mejores servicioshe encontrado ejecuciones hipotecarias previas en sus criterios específicos, como código postal, edad, número de camas y baños, etc. y rastrearlos hasta la fecha de su subasta. Incluso puede descargar una aplicación ForeclosureRadar en su teléfono para que, en lugar de imprimir una lista diaria y llevarla a la subasta, pueda sacar todos los detalles de la subasta del día y la subasta en su teléfono. Dicho esto, ForeclosureRadar es t gratis y es no disponible en los 50 estados, por lo que es posible que tenga que investigar un poco por su cuenta.
DEBIDO DILIGENCIA
Luego viene la debida diligencia en los hogares que usted sigue.
Liens y Lien Positions
Siga la oferta inicial publicada en su lista (que puede cambiar) y observe la posición del derecho de retención que está iniciando la ejecución hipotecaria.
NUNCA, NUNCA compre un derecho de retención en segunda posición, o cualquier derecho de retención que sea t primera posición para el caso, a menos que sepa exactamente lo que está haciendo re.
Si compró un derecho de retención de segunda posición en una subasta, su compra seguirá estando subordinada al derecho de retención de la primera posición, que podría excluir, eliminando los gravámenes subordinados, por lo que todo el dinero que gastó sería un desperdicio.
Solicite un informe preliminar del título de una compañía de títulos. Algunas compañías de títulos le cobrarán por esto, y otras lo proporcionarán de forma gratuita si sienten que tienen una buena oportunidad de obtener su negocio. Debido a que las compras de la subasta vienen con todos los gravámenes y gravámenes existentes, una búsqueda de títulos en forma de un informe preliminar del título ayudará a identificar cosas como gravámenes del IRS o impuestos vencidos que usted, como nuevo comprador, debe pagar.
La condición de la casa
Algunos inversores no se preocupan mucho por la apariencia interior de una casa embargada, pero si planea vivir en ella por un tiempo o incluso arreglar y voltear, el interior debería preocuparle al menos un poco.
Es deseable obtener acceso al interior de la casa antes de ofertar por ella, pero no siempre es posible. Si tiene acceso a los Servicios de listado múltiple a través de un corredor o agente de bienes raíces, puede sacar fotos de un listado antiguo cuando la casa estaba a la venta. Tenga en cuenta que esas imágenes pueden ser bastante diferentes de la condición actual del interior de la casa. Puede optar por mirar a través de las ventanas o accidentalmente deslizarse si está vacante pero tenga en cuenta las leyes y su seguridad!
Además, haga su diligencia debida en varias casas que usteddesea comprar y no solo una, porque es probable que es que la que tiene en mente pueda retrasarse (y retrasarse y retrasarse) o vender por un precio más alto que el que usted está dispuesto a pagar.
EL DINERO
Calcule la oferta máxima para cada propiedad que le interese. Escríbelo y cumpla con su oferta máxima, ni un centavo más. Es fácil dejarse llevar por la emoción de las guerras de ofertas, pero estar dispuesto a dejar ir una propiedad es su red de seguridad.
Muchos de los sistemas de seguimiento en línea tienen herramientas para estimar ARV (después del valor de reparación), pero una forma más precisa sería obtener comparables recientes y calcular el costo de las reparaciones estimadas usted mismo. Un contratista amigable puede ser muy útil para ayudarlo a calcular el precio de las herramientas y la mano de obra de cualquier reparación que cree que podría ser necesario hacer. Si su objetivo es arreglar y voltear la propiedad, debe tomar el ARV y restar las estimaciones de reparación, sus costos de mantenimiento, los gastos de listado si usted lo enumerará con un agente inmobiliario y las ganancias que desea tomar también.
¿De dónde sacas el dinero?
Usted no t espera ir a un banco y pedirles una hipoteca para financiar su compra en subasta, ¿verdad? Debido a los riesgos involucrados en la compra de una casa en una subasta, eso es no va a suceder.
Cada estado tiene leyes ligeramente diferentes sobre la compra de casas en una subasta.
En Arizona, por ejemplo, solo necesita depositar un depósito de dinero en serio en la subasta, pero usted tendrá unos días para pagar en su totalidad. En California, debe pagar en su totalidad en los pasos de la subasta. Por lo tanto, usted ll necesita traer un cheque de caja es del monto total de su oferta máxima con el administrador y el nombre de en él. Si obtiene la propiedad por menos de su oferta máxima, usted recibirá un reembolso.
Sin embargo, muchas personas no tienen y tienen suficiente dinero para pagar en efectivo por una casa. En cambio, usan dinero duro .
Dinero duro es un término utilizado para describir el dinero prestado de un inversor privado. El inversor le presta el efectivo a una tasa de interés alta (generalmente del 12% al 18%) y espera que no pueda devolverle los pagos para que pueda tomar la propiedad. El dinero duro puede ser arriesgado, pero si puede permitirse hacer esos pagos y cree que usted venderá la propiedad con bastante rapidez, puede funcionar.
Si quieres vivir en el hogar
Sin embargo, nunca valdría la pena usar dinero duro para comprar una casa en la que usted va a vivir, ya que los préstamos con dinero duro son a corto plazo y de alto interés.
Si usted ese pregunta si puede ahorrar dinero comprando una casa embargada para EN VIVO y NO tiene una suma global de efectivo (de ahorros o una herencia, tal vez), las subastas son t el camino a seguir. En cambio, su mejor opción es trabajar con un agente de bienes raíces y ver ejecuciones hipotecarias que se encuentran en el mercado inmobiliario regular. Aún puede encontrar grandes ahorros y, dependiendo de la casa, puede calificar para el financiamiento bancario tradicional.
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Foto de AR McLin.