Esos programas de ejecución hipotecaria que ves en la televisión hacen que el juego de vivienda embargado parezca mucho más emocionante y entretenido de lo que realmente es. Pero, si ellos te han convencido de que es una forma fácil de ganar dinero y tú estás buscando intentarlo tú mismo, allí es mucho que necesitas saber.
Comprar, renovar y vender una casa embargada es increíblemente rentable para algunos, pero se advierte es un proceso complicado, y el potencial para perder mucho dinero es muy real.
Entonces, ¿cómo puede comprar una casa embargada de tal manera que sea una empresa rentable?
- Primer orden del día: conocer los valores del mercado
- Dónde encontrar casas embargadas
- Cómo obtener financiamiento para una casa embargada
- Trampas de ejecución hipotecaria para evitar
- Resumen
Primer orden del día: conocer los valores de mercado
Toda su aventura de ejecución hipotecaria aumentará y disminuirá según su conocimiento del área de mercado donde usted compra la propiedad. Cuanto más sepa sobre los valores en el área, mayor será la probabilidad de éxito.
Una propiedad embargada tiene dos valores el precio de compra usted es probable que compre la casa y el valor de mercado que es probable que venda la propiedad terminada. La diferencia entre los dos determinará cuánto dinero debe gastar en la rehabilitación de la propiedad y cuánto beneficio puede esperar obtener en el comercio.
Hay diferentes formas en que puede hacer esta determinación. Un método rápido es utilizar recursos en línea, como Realtor.com y Zillow.com. Ambos sitios proporcionan un gran altitud mire el valor de una propiedad, o al menos el vecindario general.
Eso es un buen punto de partida, pero usted tendrá que profundizar más, eventualmente. Si planea hacer una oferta en una propiedad embargada, usted tendrá que tener una imagen más precisa de cuál es el valor específico completado. La mejor fuente de esta información es un tasador inmobiliario de confianza. Con solo la dirección, un tasador puede determinar el valor final de mercado en función de las ventas de viviendas comparables en el área.
Esta no es una evaluación formal, ya que el tasador no inspeccionará la propiedad. Sin embargo, usted querrá desarrollar una relación con un tasador que pueda proporcionarle valores de resumen rápidos que pueden ayudarlo a determinar si una propiedad que usted está interesada en un trato sólido. Los evaluadores normalmente cobran entre $ 300 y $ 500 para hacer una evaluación completa. Pero es probable que obtenga un tasador para proporcionar informes resumidos a una tasa muy reducida.
Dónde encontrar casas embargadas
En realidad, hay varias fuentes donde puede encontrar casas embargadas. Cada uno tiene sus propios beneficios y desventajas.
Periódicos
Estas pueden ser buenas fuentes ya que las ejecuciones hipotecarias generalmente se publican en periódicos locales. Pueden permitirle entrar en el proceso ante el público en general. Por ejemplo, si una propiedad aparece como un Aviso de incumplimiento (NOD), puede comunicarse con el propietario actual y realizar una compra antes de que la propiedad vaya a subasta.
El inconveniente es que probablemente necesitará ser un comprador en efectivo si entra en esta etapa del proceso. Y la competencia de otros compradores de ejecuciones hipotecarias puede ser pesada para estas propiedades.
Sitios web de ejecución hipotecaria
En realidad, hay sitios web que se especializan en ejecuciones hipotecarias. Zillow.com es una fuente aquí, pero también debe consultar RealtyTrac.com, ya que las ejecuciones hipotecarias son la mayor parte de lo que hacen. También hay bases de datos de registros públicos de condado en línea, pero esto puede ser similar a tamizar a través de la arena, ya que incluyen muchos detalles y gran parte está fechado.
La ventaja de los sitios web de ejecución hipotecaria es que puede buscar muchas propiedades prospectivas rápidamente. Algunos de los sitios web a menudo proporcionan herramientas y calculadoras para ayudarlo en su búsqueda, e incluso pueden permitirle concentrarse en búsquedas específicas.
Eventualmente, aún tendrá que comunicarse con el prestamista que vende la propiedad o con el agente de bienes raíces que la enumeró para que el proceso se mueva.
Agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios son una excelente fuente SI puede encontrar un agente especializado en el campo de la ejecución hipotecaria. Tienen la ventaja de que pueden informarle tan pronto como las propiedades embargadas lleguen a los servicios de listado. La desventaja es que no muchos agentes inmobiliarios se especializan en ejecuciones hipotecarias.
Prestamistas hipotecarios
Esto realmente se trata de trabajar directamente con el vendedor de propiedades que es el banco. Eso puede simplificar todo el proceso. Los bancos le permitirán inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. Sin embargo, esa inspección puede tener un valor limitado. Cuando compra propiedades de ejecución hipotecaria, generalmente se venden as is . re no habrá capacidad para negociar ciertas reparaciones.
Además, tenga en cuenta que la competencia por las propiedades a través de los bancos puede ser fuerte.Por esta razón, los bancos pueden no ser completamente cooperativos para hacer frente a su oferta. Pueden preferir esperar y ver si obtienen mejores.
Agencias gubernamentales
Esto puede incluir prestamistas y aseguradoras hipotecarias propiedad del gobierno, como Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y VA. También pueden incluir otras agencias gubernamentales, como el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
La ventaja con las agencias gubernamentales es que generalmente tienen una gran cantidad de ejecuciones hipotecarias disponibles. También pueden brindarle la oportunidad de comprar ejecuciones hipotecarias antes de que lleguen a los servicios de listado.
Además, algunas agencias, como la FHA, pueden ofrecerle financiamiento para comprar esas propiedades. Por el contrario, el IRS generalmente requiere que pague en efectivo en cualquier propiedad que ofrezca para la venta.
También tenga en cuenta que comprar una propiedad de una agencia gubernamental tiende a ser un proceso altamente burocrático. Usted ll debe ser extraordinariamente paciente y estar completamente preparado para cooperar con los requisitos de cualquier agencia.
Cómo obtener financiamiento para una casa embargada
Esto es algo de Aquiles talón del proceso de compra de ejecución hipotecaria. La mejor manera absoluta de comprar propiedades embargadas es pagar todo el efectivo. Esto no solo le permite moverse rápidamente, sino que también evita la necesidad de reparaciones requeridas por el prestamista. Pero, si no tiene y tiene ese tipo de efectivo, el financiamiento está disponible para ciertos tipos de propiedades embargadas.
Comprenda que si va a utilizar el financiamiento para comprar una propiedad embargada, el proceso será mucho más complicado de lo que sería si comprara una casa ocupada por el propietario. Para empezar, los prestamistas generalmente requieren que cualquier problema relacionado con la seguridad o la habitabilidad se complete antes del cierre.
En la mayoría de los casos, el financiamiento hipotecario convencional tradicional no será una opción, pero existen otras fuentes potenciales.
Préstamos comerciales
A veces denominado fix-and-flip préstamos, este financiamiento generalmente es proporcionado por los bancos. La ventaja es que ellos están específicamente diseñados para inversores en propiedades de ejecución hipotecaria. Se pueden usar para comprar y renovar incluso propiedades en ruinas. Aún mejor, se pueden usar repetidamente.
La desventaja de estos préstamos es que los prestamistas a menudo requieren que tenga un historial demostrado de éxito comprando y vendiendo propiedades. Eso significa que esto no será una fuente de financiamiento para un comprador por primera vez.
Los requisitos de pago inicial pueden ser altos, hasta un 35%. Y las tasas pueden ir bien en dos dígitos, más puntos de origen. Los préstamos son convenientes para las aletas de ejecución hipotecaria de carrera, pero no obstante son caros.
Préstamos FHA 203 (k)
Este es un programa de préstamos ofrecido por la FHA específicamente diseñado para propiedades que necesitan renovaciones extensas. Como es un programa de préstamos del gobierno, es bastante complicado, así que gané y ir demasiado profundo en él.
Estas hipotecas están disponibles a tasas ligeramente más altas que las de las hipotecas estándar de la FHA, pero pueden ejecutarse por plazos de hasta 30 años. Los requisitos de pago inicial son bajos 3.5%, y puede comprar propiedades de hasta cuatro unidades.
La desventaja de los préstamos FHA 203 (k) es que ellos están disponibles para propiedades ocupadas por sus propietarios. Si tiene la intención de comprar una ejecución hipotecaria y alquilar la propiedad para generar ingresos, o cambiarla para obtener ganancias, este préstamo no funcionará para usted.
Préstamos FHLMC HomeSteps
Este es un buen préstamo para comprar propiedades embargadas como inversor. Puede comprar propiedades unifamiliares y de dos a cuatro unidades familiares con pagos iniciales que van del 15% al 25% del precio de compra. Los términos de los préstamos duran hasta 30 años, y las tasas de interés son ligeramente más altas de lo que son para hipotecas convencionales comparables. De especial interés, el programa no requiere evaluaciones o seguro hipotecario.
El programa solo está disponible en 10 estados y Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Tennessee, Texas y Virginia. Además, los préstamos HomeSteps solo se pueden usar para comprar propiedades que son propiedad de Freddie Mac.
HomeSteps website proporciona una lista de propiedades embargadas propiedad de FHLMC en su área.
Trampas de ejecución hipotecaria para evitar
Comprar una propiedad embargada y es mucho más complicado que comprar una casa para la ocupación del propietario. Algunas de las trampas y soluciones alternativas que debe tener en cuenta incluyen:
Usted necesitaré mucho dinero extra
Incluso si usted puede obtener financiamiento para comprar la propiedad, usted todavía necesitará tener mucho dinero extra para:
- renovaciones salariales
- cubrir gastos inesperados
- cubrir los gastos de transporte (servicio de deuda, seguro, impuestos a la propiedad y servicios públicos)
La compra de ejecuciones hipotecarias nunca debe intentarse con un presupuesto reducido.
Derecho de las leyes de canje
La mayoría de los estados tienen leyes que otorgan al propietario original el derecho de reclamar la propiedad si pueden pagar los montos y tarifas vencidos en la casa dentro de un cierto límite de tiempo. Esto significa que puede perder una propiedad que usted ha ofertado con éxito.
Cuidado con las subastas
Es probable que piense en las subastas cuando piense en el proceso de ejecución hipotecaria, pero es mejor evitarlas. La propiedad se pone a subasta, literalmente, en los escalones del tribunal, en la propiedad misma o en un centro de convenciones.
Tenga mucho cuidado si usted ofertando por dicha propiedad. La oferta competitiva puede hacer que el valor se ejecute tan alto que termine perdiendo dinero en la compra.he visto un par de ejemplos de propiedades compradas en subastas que se compraron sobre el valor de mercado, que puede ser un agujero negro financiero.
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Los vendedores no pueden ser cooperativos
Aunque puede parecer lógico que un banco o una agencia gubernamental quiera descargar una propiedad de manera rápida y limpia, este generalmente no es el caso. El banco o la agencia perderán dinero en la venta y esperarán la mejor oferta que puedan obtener. Por esa razón, el proceso puede prolongarse mucho más de lo planeado.
El tiempo es dinero
Si usted está comprando una ejecución hipotecaria para obtener ganancias y obtener ganancias, tendrá que hacer que todo el proceso se mueva rápidamente. Una vez que cierre la casa, deberá tener a sus contratistas en fila y listos para trabajar de inmediato. Cuanto más tiempo se necesite para preparar la propiedad para la venta, más dinero pagará usted y por los costos de transporte.
Siempre obtenga una inspección de la casa
Se venden ejecuciones hipotecarias as is, pero aún necesita saber exactamente cuáles son las deficiencias en la propiedad. El vendedor debe permitirle traer un inspector de viviendas competente, que deberá pagar de su bolsillo.
Como una evaluación preliminar, será dinero bien gastado. Necesita que el inspector le brinde una lista detallada de todo lo que está mal en la propiedad, así como un desglose de cuánto costará para completar las renovaciones. Esto lo ayudará a saber si la propiedad es realmente rentable, o si es probable que se convierta en un pozo de dinero.
Resumen
Comprar y vender ejecuciones hipotecarias de manera rentable no es tan limpio o fácil como lo hacen ver en la televisión.
Investigue y haga los preparativos anticipados. Si desea probar suerte en una ejecución hipotecaria pero no se siente y completamente listo, considere contratar a un socio que tenga experiencia en ofertas anteriores.
Las ejecuciones hipotecarias pueden ser increíblemente rentables o pueden convertirse en desastres financieros no mitigados. Lo que haces de antemano puede marcar la diferencia.
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