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Advanced Money School Lección 7: Inversión en bienes raíces

Escrito por: David Weliver

El sector inmobiliario es otra clase de activos que proporciona un camino comprobado hacia la riqueza. Al igual que un negocio, el sector inmobiliario es una inversión que puede ver y tocar. No se equivoquen, los bienes raíces no son una inversión pasiva. Pero puede ser más práctico que la propiedad comercial.

Convertirse en un inversor inmobiliario exitoso requiere conocimiento comercial, dedicación y paciencia. Puedo t cubre todo lo que necesitas saber en unos pocos miles de palabras, pero definitivamente puedo darte una cartilla.

En esta lección, lo haré:

  • Introducir los pros y los contras de la inversión inmobiliaria.
  • Discuta qué es involucrado en inversiones inmobiliarias rentables.
  • Explique cómo decidir si la inversión inmobiliaria es adecuada para usted.

Para comenzar, se sumerge en por qué los bienes raíces pueden estar en una inversión atractiva en primer lugar. (I ll también le dará algunas razones por las que puede evitarlo!)

La clase de activo inmobiliario

A diferencia de los activos en papel como acciones y bonos, los bienes inmuebles son tangibles. Esto es por qué es llamado real patrimonio, después de todo. Cuando posee bienes inmuebles, puede caminar sobre su tierra y sentir el ladrillo y el mortero.

Muchas personas encuentran atractivo el sector inmobiliario por ninguna otra razón que no sea esta.

Mi esposa y mi abuelo, como muchos de los que alcanzaron la mayoría de edad durante la Gran Depresión, fue uno de esos inversores. Mientras acumulaba un poco de riqueza a través de su trabajo como médico y estilo de vida frugal, compró casi una docena de modestas unidades de apartamentos. Estas propiedades proporcionaron un amplio flujo de caja para financiar su pasión por la navegación y mucha generosidad en su retiro.

Le hubiera ido igual de bien si hubiera invertido en el mercado de valores? Muy probable. Pero invertir en bienes raíces le permitió dormir bien por la noche.

comienzan con los profesionales de invertir en bienes raíces.

La ventaja de los bienes inmuebles

Hay bastantes ventajas de invertir en bienes raíces. El primero es el flujo de caja.

1. Flujo de caja

Recordemos de la Lección 6 cómo diferentes inversiones proporcionan diferentes cantidades de flujo de efectivo. En el extremo inferior, una cuenta de ahorros podría producir un flujo de efectivo igual al 1% o menos del valor del activo. Un stock de dividendos puede producir un flujo de caja del 3% o 4%. Una inversión inmobiliaria rentable tiene el potencial de producir mucho más que esto a través del alquiler que un inquilino le paga a usted, al propietario y al propietario.

Como con cualquier inversión, el flujo de caja positivo no está garantizado en bienes raíces. Sus propiedades pueden estar vacantes o sus gastos pueden exceder sus ingresos por alquiler. Sin embargo, con una buena gestión y un poco de suerte,he leído que un buen objetivo es una inversión inmobiliaria que el efectivo fluye un 8% o más.

Con esa cifra, puede ver por qué muchos inversores encuentran bienes inmuebles tan atractivos. Si logra invertir $ 500,000 en bienes raíces, podría generar $ 40,000 o más en ingresos anuales.

2. Apalancamiento

El apalancamiento es cuando usa dinero prestado (en el caso de bienes raíces y el dinero prestado viene en forma de hipoteca) para aumentar el rendimiento de una inversión. Sin apalancamiento, los bienes raíces serían una inversión estable pero no tan sexy. Necesitaría grandes cantidades de efectivo para comprar, y uniría ese efectivo durante el tiempo que permanezca invertido.

Por lo tanto, el apalancamiento hace que los bienes raíces sean interesantes. Con las hipotecas, puede poseer $ 1 millón en bienes raíces y solo pagar $ 200,000 de su propio dinero (en algunos casos, menos).

El apalancamiento hace posible que casi cualquier persona acumule una gran cartera de bienes raíces. Puede usar el flujo de efectivo de algunas propiedades, salvo para pagos iniciales en más propiedades. Enjuagar y repetir.

Como resultado, usted no necesita y tener millones en el banco, solo un poco de conocimiento comercial.

3. Apreciación

En la Lección 6, discutimos tanto el flujo de caja como el valor de los activos de inversión s. El sector inmobiliario es un ejemplo perfecto de este concepto.

Mientras disfruta del flujo de efectivo a través de los cheques de alquiler de su inquilino es, el edificio en sí todavía vale mucho. Como sabemos, los bienes raíces tienden a apreciarse con el tiempo.

Y puede influir en esa apreciación. Puede realizar mejoras en la propiedad o la tierra de inquilinos deseables a largo plazo.

Flipping, como se populariza en muchos programas de televisión, se centra solo en la apreciación. Los inversores compran una propiedad a bajo precio, gastan dinero en renovaciones y esperan vender la propiedad con fines de lucro. Para mí, cambiar es más un negocio que invertir en bienes raíces. Ambas estrategias requieren tiempo, conocimiento y habilidades, pero cambiar requiere más. Como tal, solo lo mencionaré varias veces al pasar esta lección.

Aunque los bienes raíces tienden a apreciarse, ofrezco algunas palabras de precaución aquí.

Primero, los valores inmobiliarios pueden y disminuyen. Si necesita un repaso, Google 2000 crisis de vivienda. Para divertirse más, agregue Nevada, Arizona o Florida a la consulta.

En segundo lugar, es fácil ser víctima de sesgos cognitivos cuando se observan valoraciones inmobiliarias. Todos conocemos a un pariente mayor que compró su casa hace 40 años y habla de cómo vale ahora cuatro veces más.

A primera vista, ese tipo de retorno de su dinero parece impresionante. En realidad, la inflación representa la mayor parte de esa diferencia de valor. La tasa de inflación acumulada entre 1979 y 2019 fue del 252%. Una casa comprada hace 40 años por $ 100,000 costaría $ 352,145 en dólares de hoy es antes de tener en cuenta la apreciación del mercado. Esto es un rendimiento anual promedio ajustado a la inflación de un poco más del 1%. La buena noticia es que la casa, de hecho, se apreciaba. La mala noticia es que funcionó peor que casi cualquier otro tipo de inversión.

Aquí es otro ejemplo. Eche un vistazo a estos dos gráficos a través de MULTPL.com que muestran dos versiones del índice de precios de viviendas Case-Schiller. El índice Case-Schiller muestra cómo el precio promedio de la vivienda en los EE. UU. Ha cambiado con el tiempo.

CHART A. https://www.multpl.com/case-shiller-home-price-index

CHART B. https://www.multpl.com/case-shiller-home-price-index-inflation-adjusted

El gráfico A muestra los precios de las viviendas entre 1900 y hoy, sin ajustar la inflación. La línea asciende después de 1945. El gráfico B muestra los precios de las viviendas durante el mismo período, pero ajustados por inflación. Aquí, puede ver que, de hecho, los valores de las viviendas se han apreciado. Pero la apreciación es más volátil y menos dramática, a excepción de la burbuja de la década de 2000 que precipita la crisis.

La conclusión es esta. Sí, los bienes raíces se aprecian. Pero es peligroso confiar en la apreciación solo como inversión. Lo más probable es que sus bienes raíces lo protejan de la inflación, pero no hagan mucho más.

Esta es una de las razones de manejo por las que estoy convencido de que su propia casa no es una buena inversión. Gasta tanto dinero para poseer y mantener su hogar, pero allí es sin flujo de caja. A menos que ocurra un rayo y vendas en el vértice de un mercado caliente, es muy difícil obtener ganancias de tu propia casa.

4. Diversificación

La mayoría de las obras estadounidenses tienen al menos cierta exposición al mercado de valores a través de una cuenta de jubilación 401 (k) o similar. Incluso si usted no es un escéptico del mercado de valores, los bienes raíces proporcionan algo diferente.

Las existencias son mucho más volátiles que los valores inmobiliarios. Una recesión generalizada puede causar descensos tanto en el mercado de valores como en los valores inmobiliarios. Sin embargo, salvo tal recesión, las propiedades inmobiliarias pueden proporcionar estabilidad en contraste con cambios más rutinarios e impredecibles en el mercado de valores.

5. Impuestos

La inversión inmobiliaria también puede proporcionar beneficios fiscales convincentes.

Para comenzar, puede deducir la mayoría de los costos asociados con la propiedad de propiedades de inversión. Los costos deducibles incluyen servicios públicos, reparaciones, mantenimiento, servicios legales y de gestión, e incluso el costo de conducir gas desde y hacia sus propiedades.

También puede deducir intereses hipotecarios y una cierta cantidad de impuestos a la propiedad.

Otro gran beneficio fiscal de la inversión inmobiliaria es el intercambio 1031. Si vende una propiedad que se ha apreciado, puede diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital de esa propiedad cuando utiliza los ingresos para comprar otra propiedad calificada dentro de un período de tiempo específico.

Estos beneficios fiscales por sí solos pueden generar importantes ahorros fiscales cada año, pero es posible que pueda hacerlo aún mejor con la ayuda de un profesional de impuestos. Por ejemplo, si bien la mayoría de las personas tienen propiedades de inversión dentro de una compañía de responsabilidad limitada (LLC), también es posible mantener propiedades utilizando un IRA autodirigido, creando así otra oportunidad para un crecimiento con impuestos diferidos.

La desventaja de los bienes inmuebles

Después de leer esos beneficios, la inversión inmobiliaria puede parecer bastante convincente. Por supuesto, ninguna inversión está exenta de riesgos o inconvenientes. Aquí hay algunos grandes que debe considerar antes de pedir prestados decenas de miles de dólares para tomar posesión de una propiedad de inversión.

1. La diversificación requiere más capital

Una propiedad de inversión proporciona diversificación de otras clases de activos como acciones y eso es algo bueno. Sin embargo, lo que debe considerar es que podría tomar los mismos $ 200,000 e invertir en una cartera de activos en papel ampliamente diversificada o usarla para comprar una sola propiedad.

Su rendimiento de inversión está sujeto a la misericordia de su propiedad y la ubicación de y ese mercado de alquiler. Esto es también está sujeto a un número infinito de cosas que podrían sucederle a su propiedad, como incendios, inundaciones, huracanes, terremotos, problemas estructurales persistentes, etc. Claro, el seguro puede ayudar a proteger el valor del activo subyacente, pero no la pérdida a largo plazo de los ingresos por alquileres que puede soportar.

Todo esto es decir que es mucho más riesgoso para poseer una sola propiedad que, por ejemplo, invertir en miles de propiedades a través de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Por otro lado, soportar ese riesgo adicional puede hacer que ser propietario de una sola propiedad sea mucho más gratificante también.

2. Liquidez

El sector inmobiliario es una inversión ilíquida. No se puede convertir fácilmente un edificio en efectivo. Por supuesto, puede vender bienes raíces o pedir prestado contra su valor, pero estas opciones toman tiempo o tienen un costo. Esa es la definición de ilíquido. Cuando una inversión es t líquido no lo hace t significa que no puede cambiarlo por efectivo, solo significa que se necesita más esfuerzo para hacerlo.

La iliquidez, por sí sola, debería ser un elemento disuasorio para invertir en bienes raíces. Simplemente debe tener en cuenta que el dinero utilizado para comprar propiedades estará atado siempre que sea propietario de los bienes inmuebles. Si es necesario, puede acceder a algunos de ellos nuevamente a través de líneas de crédito seguras, pero no de forma gratuita.

3. Inquilinos

Si desea que el flujo de efectivo provenga de bienes raíces, usted necesitará un inquilino para pagar el alquiler. Los inquilinos son personas y, si usted ha estado cerca de suficientes personas en su vida, sabe que las personas pueden ser, dejar es decir, impredecible .

Los inquilinos son el factor humano en la inversión inmobiliaria. Esto es no es algo para tomar a la ligera.

Mis amigos que invierten en bienes raíces lo han visto todo:

  • Los inquilinos llaman a las 3 am para pedir ayuda para silenciar una alarma de humo.
  • Inquilinos iniciando incendios.
  • Los inquilinos causan toneladas de daños y luego demandan cuando no lo hacen t recuperan su depósito de seguridad.
  • Los inquilinos no pagan el alquiler durante meses y luego manchan heces en las paredes antes de mudarse.

En más de un caso, los inquilinos difíciles fueron suficientes para hacer que mis amigos renunciaran a la inversión inmobiliaria por completo.

Puede intentar ahorrarse algunos problemas encontrando a los inquilinos correctos, pero lleva tiempo y trabajo duro. Aún así, alguien podría tener crédito perfecto y referencias impecables y aún sorprenderlo.

Finalmente, debe saber que la mayoría (pero no todas) las leyes estatales están sesgadas a favor de los inquilinos derechos. Esto puede dificultar el desalojo de inquilinos o ganar disputas. Aunque es otro gasto de es, sería prudente consultar a un abogado de bienes raíces antes de comprar su propiedad de primer ingreso (o, al menos, antes de contratar a su primer inquilino).

4. Mantenimiento

Después de haber sido propietario de una casa durante más de 10 años, a veces anhelo los días en que un propietario paleaba la nieve, arreglaba el inodoro, reemplazaba el horno roto y repintaba el exterior.

El mantenimiento es una gran parte de la propiedad de bienes raíces. Para cuidarlo, tiene dos opciones:

  • Hazlo tú mismo o
  • Contratarlo.

Si desea mantener su propiedad usted mismo, obviamente debe vivir cerca. Segundo, debes tener las habilidades y el tiempo. Si tiene todas estas cosas, mantener su propiedad usted mismo puede ahorrar mucho dinero y aumentar drásticamente su tasa de flujo de efectivo.

Sin embargo, por cualquier razón, muchos inversores inmobiliarios no pueden o eligen no hacer su propio mantenimiento. En cambio, contratan a una empresa de administración de propiedades. Las empresas de gestión de propiedades pueden hacer todo o tan poco como desee. En algunos casos, puede contratar una empresa para que se encargue de todos los aspectos de la gestión de su alquiler incluidos inquilinos de proyección. Todo esto tiene un costo, por supuesto, y estos costos se incluyen en su flujo de caja.

Cada ubicación y propiedad es diferente. En algunos casos, puede ser fácil pagar a una empresa de administración de propiedades y aún así obtener ganancias. En otros, no habrá forma de lograr un flujo de caja positivo de una propiedad a menos que usted mismo haga el trabajo.

5. Responsablemente y responsabilidad

Como propietario, tendrá la responsabilidad de seguir las leyes de vivienda y mantener sus propiedades de acuerdo con los códigos de construcción y incendio. No hacerlo no solo es peligroso, sino que lo abrirá a una responsabilidad civil significativa (y en algunos casos penal).

Hace cinco años, aquí, en mi ciudad de Portland, Maine, hubo un ejemplo desgarrador de que un propietario es no lo tome de manera responsable. El 1 de noviembre de 2014, seis compañeros de cuarto y todos a mediados de los 20 y fueron asesinados cuando estalló un incendio en su casa alquilada. Debido a la negligencia del propietario es, las alarmas de humo no funcionaron y trabajo, los pasillos estaban abarrotados y las salidas estaban bloqueadas.

Obviamente, el propietario se enfrentó a todo tipo de demandas de las familias de los inquilinos fallecidos y de otros que fueron quemados en el incendio, pero sobrevivieron. Además, fue acusado penalmente de homicidio involuntario y una serie de violaciones del código penal.

Aunque un jurado lo encontró no culpable de homicidio involuntario, fue declarado culpable de las violaciones del código y pasó varios meses en la cárcel.

Este es un ejemplo extremo de la responsabilidad y responsabilidad de un propietario es. Pero algo tan simple como descuidar una batería de alarma de humo o no limpiar los escalones de hielo puede provocar lesiones graves. Un buen abogado y un seguro adecuado son mostos obvios, pero no reemplazan la atención y la responsabilidad requeridas para mantener una propiedad segura.

Cómo determinar si la inversión inmobiliaria es adecuada para usted

Desde que comencé Money Under 30, ¿debo comprar una propiedad de alquiler? ha sido una de las preguntas más comunes que recibo de lectores y amigos por igual.

Por supuesto, nunca doy un simple esí o no respuesta.Mi respuesta es así: esi tiene el efectivo, está listo para el trabajo y desea, entonces seguro!

La inversión inmobiliaria puede ser un ajetreo gratificante. Para algunos, incluso puede convertirse en un negocio lucrativo a tiempo completo.

Sin embargo, con demasiada frecuencia, veo a personas atrapadas en dos mitos comunes sobre la inversión inmobiliaria.

  • Es tan fácil como obtener una hipoteca y comprar un edificio.
  • Proporciona ingresos verdaderamente pasivos .

Aquí y la verdad:

  1. Obtener una hipoteca y comprar un edificio es solo una parte. Usted no va a tener éxito si no lo hace y encuentre el edificio correcto en la ubicación correcta al precio correcto. Casi cualquiera puede comprar un edificio y enumerar unidades en alquiler. No todos pueden hacerlo de manera rentable.
  2. Cuando sus propiedades están funcionando, llenas de inquilinos confiables, puede disfrutar de períodos de tiempo con un ingreso relativamente pasivo que afecta a su cuenta bancaria. Pero confundir la inversión inmobiliaria con una fuente verdaderamente pasiva de flujo de caja.

Aquí hay algunas preguntas para hacerse descubrir si la inversión inmobiliaria podría ser adecuada para usted.

¿Está dispuesto a trabajar duro cuando sea necesario?

La inversión inmobiliaria puede ser más pasiva que trabajar 40 horas a la semana. Pero aún requiere trabajo duro. Cuando usted un inversor inmobiliario, sin embargo, usted trabajará en sprints.

Tendrá que pasar largos días cuando usted compra y renovación de una propiedad o llenado de vacantes. Las pérdidas de balón requerirán una carrera loca para encontrar un inquilino y luego limpiar o actualizar una unidad antes de que alguien nuevo se mude. La ejecución de inversiones inmobiliarias también requiere una contabilidad cuidadosa al menos una vez al año o trimestralmente.

La inversión en bienes raíces puede permitirle algunos tramos decentes cuando todo lo que necesita hacer es cobrar el alquiler y asegurarse de que los contratistas se encarguen del mantenimiento rutinario de la propiedad. Pero su empresa puede fallar si no lo hace; y enfrenta el desafío de hacer el trabajo cuando es necesario hacerlo.

¿Puede soportar el riesgo?

Al decidir cuánto riesgo asumir en su cartera de acciones, es útil para hacer preguntas como es como ¿Cómo me sentiría con una caída del 20% en el valor de la cartera? ¿Qué pasa con una caída del 30%?

Alguien que pueda soportar psicológicamente pérdidas tan dramáticas puede correr mayores riesgos que alguien que tiene náuseas al pensar en una montaña rusa.

Podemos aplicar un ejercicio similar a la inversión inmobiliaria.

Antes de comprar una propiedad, visualice una serie de escenarios del peor de los casos. ¿Cómo te sentirías y cómo responderías si:

  • Se necesitan nueve meses para llenar una vacante.
  • Debe descontar el alquiler del 30% para llenar sus unidades.
  • Descubre un problema importante de moho que costará $ 30,000 para remediarlo.
  • Tu edificio está destruido en un incendio. El seguro cubrirá la reconstrucción, pero perderá dos años de ingresos por alquileres.
  • Un inquilino se lastima y lo demanda, con un costo de $ 20,000 en facturas legales.

¿Tiene amplias reservas de flujo de efectivo?

Tener suficiente dinero para comprar algo no es lo mismo que poder pagar algo.

Si sale y compra una propiedad de alquiler de $ 200,000 tan pronto como tenga $ 20,000 ahorrados para pagar el pago, podría estar en problemas. Si usa el último de su efectivo para comprar el inmueble, ¿cómo va a permitirse pintar, reemplazar electrodomésticos y arreglar el techo con goteras? ¿Cómo hará los pagos de su hipoteca si lleva más tiempo del que anticipa para obtener un inquilino?

Ahora,no estoy diciendo que necesita estar 100% libre de deudas y nadar en efectivo para invertir en bienes raíces. Muchos inversores inmobiliarios exitosos utilizan el apalancamiento financiero para su ventaja. Pedir prestado dinero es parte del juego. Sin embargo, recomendaría presupuestar amplias reservas de efectivo antes de invertir en bienes raíces. Eso significa efectivo disponible para lidiar con problemas de mantenimiento inesperados, pero también un amortiguador lo suficientemente grande como para cubrir la hipoteca si tiene vacantes o un inquilino que no paga.

La forma inteligente de comenzar a comprar bienes inmuebles como inversión

Entonces, después de todo eso, desea invertir en bienes raíces. Para hacerlo sabiamente, muévase lentamente y aproveche todas las oportunidades para aprender.

Hace años, un amigo mío, Arthur García, documentó la compra de su primera propiedad de alquiler en un par de artículos para Money Under 30. Todavía me encanta este artículo sobre Arthur fórmula de para encontrar propiedades, en particular, porque describe de manera tan sucinta las métricas que debe alcanzar para tener éxito como inversor inmobiliario.

Infórmese

Mientras Arthur conduce a casa en este artículo, ni siquiera debería considerar comprar una propiedad de inversión antes de hacer mucha tarea. Esta lección presenta muchas de las cosas en las que debe pensar antes de comprar, pero no es una introducción integral a la compra de una propiedad de inversión.

Hay es un montón de información en la web y muchos buenos libros sobre el tema. Bigger Pockets ofrece un conjunto de productos educativos para ayudar a todo tipo de inversores inmobiliarios. Hay foros, cursos, libros y herramientas para encontrar, comprar y administrar propiedades.

Una palabra de precaución: como cualquier tipo de sujeto financiero, la inversión inmobiliaria tiende a atraer más que en su parte justa de vendedores de aceite de serpiente que venden esquemas para hacerse rico rápidamente. En el peor de los casos, podría terminar desembolsando miles para un curso que solo enseña lo que usted leyendo aquí.

Hay cursos legítimos por ahí, pero también hay estafas. Haz tu tarea antes de comprar!

Encuentre una propiedad que pueda administrar usted mismo

Esto va en contra de la idea de que la inversión inmobiliaria puede proporcionar ingresos pasivos. Pero creo que debería comenzar con una pequeña propiedad cerca de su hogar que pueda administrar usted mismo.

no estoy diciendo que necesite ser un gran negocio que pueda instalar un nuevo circuito eléctrico o ducha. Por supuesto, puede contratar contratistas para cosas como esa. digo que debe limpiar sus propias unidades, organizar su propio corte de césped y quitanieves, y anunciarse y entrevistar a los inquilinos usted mismo. Y debe dar su número de teléfono a sus inquilinos en caso de problema. Al menos al principio, tú deberías ser a quien llaman.

Hay dos razones para esto. Uno, es es experiencia. Cuanto mejor comprenda lo que implica administrar una propiedad, más inteligente será usted se tratará de cómo usted (o alguien más) administra sus propiedades en el futuro. En segundo lugar, hacer todo este trabajo usted mismo le ahorrará mucho dinero. Esto hace que sea más probable que usted eserá rentable.

Mire, hay una posibilidad de que usted esiempre cometa algunos errores en su primera propiedad de inversión. Esos errores pueden ser caros. Sin embargo, si usted está viendo los costos donde puede, hay es una mejor oportunidad para que pueda soportar esos errores y tener una inversión exitosa a largo plazo.

Financiar sabiamente

Obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler puede ser un dolor de cabeza. Es posible s, pero hay aún más reglas a seguir que cuando se obtiene una hipoteca para su residencia principal.

Por ejemplo, los prestamistas pueden requerir un pago inicial más alto del 25 o 30% para propiedades multifamiliares. El pago inicial requerido también puede aumentar si ya tiene múltiples hipotecas sobre propiedades de ingresos.

Es imprescindible establecer una relación con un buen agente hipotecario, ya que él o ella puede guiarlo a través de las complicaciones del proceso y asegurarse de que sea lo más fluido posible. Recuerde, sin embargo, que el corredor tiene un incentivo para originar un préstamo, ya sea que sea o no en su mejor interés.Tienes que cuidarte a ti mismo. Se paciente. No acepta una tasa de interés más alta, tarifas de cierre innecesarias u otros costos solo para hacer el trato. Prepárate para alejarte. Habrá otras oportunidades en el futuro.

Y recuerde que cuando las tasas de interés bajan, también puede encontrar ofertas para refinanciar sin puntos y costos de cierre. Recuerde que puede negociar con bancos y a pesar de que nunca anunciarán ese hecho.

Encuentre los inquilinos correctos

Anteriormente, compartí algunas historias de terror de inquilinos que podrían hacer que incluso el posible inversor más motivado lo piense dos veces antes de comprar una propiedad de alquiler.

La mayoría de las personas son decentes, pero algunas apestan. Su objetivo es encontrar a las personas decentes para que sean sus inquilinos.

El problema es juzgar a alguien es el personaje es t una ciencia perfecta especialmente cuando solo tiene una breve entrevista y una llamada de referencia para continuar.

Además, las leyes de igualdad de vivienda de EE. UU. Requieren que los propietarios no discriminen al arrendar. Con suerte, es obvio que puede t se niega a alquilar a alguien en función de su edad, raza, religión, orientación sexual, etc. Pero realmente debe tener cuidado de no dejar que sus preferencias por inquilinos ideales se conviertan en una violación de las leyes de no discriminación. Por ejemplo,estoy seguro de que muchos propietarios preferirían una pareja jubilada tranquila a un par de hermanos universitarios de 21 años. Del mismo modo, una vez tuve un arrendador que me dijo que no le gustaba arrendar a familias con niños pequeños porque vivía en la unidad de abajo. Legalmente hablando, los propietarios deben tener cuidado de cómo seleccionan a los inquilinos.

Puede exigir que los inquilinos no fumen o tengan mascotas en su anuncio y contrato de arrendamiento, pero puede t legalmente exigen mucho más a sus inquilinos. Y hacer cumplir incluso restricciones básicas como no fumar o las mascotas puede implicar largas batallas judiciales.

Todo lo que puede hacer es ser paciente y deliberado sobre la búsqueda de inquilinos. Anuncie su vacante entre familiares o amigos antes de publicarla en Craigslist. Requerir referencias (y LLAMARLAS!)

Y la regla de oro: pague $ 25 para ejecutar una verificación de crédito vale la pena cada centavo del costo porque los cheques de crédito le dicen mucho sobre su futuro inquilino y su relación pasada de con dinero y facturas.

Considere usar un servicio como Cosy, que puede optimizar su publicidad, proceso de solicitud e incluso cobro de alquileres.

Pero, haga lo que haga, tómese el tiempo para mostrar sus apartamentos y entrevistar a los posibles inquilinos usted mismo. Entonces confía en tu instinto.

Mi mantra para esta unidad: tu intuición es casi siempre correcta.

Conozca su plan de salida

Uno de mis consejos de negocios favoritos es el segundo hábito en Stephen Covey es famoso 7 Hábitos de personas exitosas, comienza con el final en mente.

Para mi sorpresa constante, a menudo veo que empresarios exitosos no siguen este consejo. Se quedan atrapados haciendo los movimientos solo para terminar el proyecto o aumentar los ingresos mes tras mes o año tras año.

Aunque el hecho de que todavía tengan éxito es una prueba de que ciertamente NO NECESITA hacer esto para tener éxito. Pero creo que tendrá mucho MÁS éxito si, de hecho, piensa en el final antes de comenzar.

En bienes raíces, esto significa tener un plan de salida.

Ahora, su plan de salida podría ser acumular una cartera de propiedades para mantener hasta que muera para que pueda vivir del flujo de caja. Si ese es su objetivo, s, debe estar seguro de que cualquier propiedad que compre cumple con sus criterios de mantener de por vida.

De manera más realista, si solo desea probar la inversión inmobiliaria, puede elaborar algún tipo de plan de negocios para informar sus decisiones futuras.

Por ejemplo, podría decir que tendrá una propiedad durante cinco años y luego decidir si continuará tal cual durante otros cinco años, venderá su propiedad o incluso invertirá en otra. Alternativamente, puede decidir continuar a menos que tenga dos años seguidos de flujo de caja negativo, en cuyo caso usted esaldrá de la inversión. O bien, puede decidir mantener su propiedad hasta que el valor se haya apreciado X%.

Los detalles don no importa siempre que tenga en cuenta criterios para informar cuándo saldrá (o escalará) su inversión.

Crowdfunding inmobiliario y otras alternativas

Si le gusta la idea de invertir en bienes raíces pero no tiene el tiempo, el dinero o la motivación para comprar y administrar su propia propiedad de alquiler, todavía tiene algunas opciones.

En esta última sección, eche un vistazo rápido a algunas alternativas al modelo tradicional de propietario / inquilino.

Sublets, compañeros de cuarto y Airbnb

En un momento, exploraremos algunas inversiones que no implican ser propietario de una propiedad física. Primero, quiero explicarle que usted no necesita ser un propietario en el sentido tradicional para ganar dinero con su propiedad.

A riesgo de ser obvio, alquilar una habitación en su hogar o contratar a un compañero de cuarto en su departamento es la forma más básica de obtener flujo de efectivo de sus bienes raíces.

No, no es realmente es no es C; investing, pero puede reducir drásticamente el costo mensual de su vivienda. En consecuencia, podría ayudarlo a ahorrar el pago inicial necesario para comprar otra propiedad como inversión. (I he conocido a algunos inversores inmobiliarios que comenzaron de esta manera!)

¿Qué pasa con Airbnb?

En algunas ciudades, los inversores inmobiliarios han descubierto que alquilar sus unidades en Airbnb es significativamente más rentable que alquilarlas a un inquilino a largo plazo. En lugares que sufren escasez de viviendas, este es un problema real, ya que elimina aún más el inventario de viviendas del mercado. Esto no solo dificulta que los inquilinos encuentren un hogar, sino que también aumenta los alquileres. En consecuencia, muchas ciudades están promulgando leyes que limitan los alquileres a corto plazo o los prohíben por completo.

Convertir un alquiler a corto plazo en un centro de ganancias depende principalmente de su propiedad y la ubicación de s. Un condominio frente a la playa o una habitación de Nueva York podría ser una mina de oro; una casa unifamiliar en un suburbio al azar no tanto.

E, incluso si tiene una propiedad deseable, ir a la ruta de alquiler a corto plazo tiene ventajas y desventajas. Más dinero es un profesional importante. Si toma un apartamento, puede alquilar por $ 2,500 al mes y, en su lugar, alquilarlo por $ 400 por noche, usted está buscando obtener más efectivo si puede alquilarlo solo 10 noches al mes o más. Otra ventaja es que te conoces te van a pagar siempre y cuando los alquileres se paguen por adelantado a través de un servicio como Airbnb, elimina la posibilidad de que un inquilino lo ponga rígido.

La desventaja es que un Airbnb puede ser más trabajo, ya que usted ll necesitará comunicarse con los invitados y coordinar las pérdidas de balón varias veces al mes. Además, tiene muchas más personas que giran a través de su alquiler. Eso significa más desgaste y también una mayor posibilidad de que los huéspedes incompletos hagan cosas incompletas.

Crowdfunding inmobiliario

Bienes Raíces Crowdfunding describe numerosas plataformas que permiten a las personas invertir en acciones parciales de propiedades comerciales.

Crowdfunding no es nuevo, pero en los últimos 10 años, compañías como Streitwise, Crowdstreet, EquityMultiple, Fundrise y RealtyMogul han puesto a disposición de personas con muy poco dinero en general.

Cuando utiliza una de estas plataformas para invertir, selecciona entre las oportunidades de inversión disponibles. Hay diferentes tipos de inversiones.

Con una inversión de deuda sindicada , está prestando dinero (junto con otros) a desarrolladores o propietarios. Sus ganancias provienen de la forma de intereses pagados sobre el préstamo, pero no recibe ninguna ganancia del proyecto inmobiliario en sí. Esta no es una inversión de bajo riesgo de ninguna manera, pero su préstamo está garantizado por una hipoteca, lo que proporciona protección a la baja.

Las inversiones de capital le dan una parte de las ganancias del proyecto si las hay. Estas inversiones tienen una protección a la baja limitada, pero pueden obtener grandes ganancias cuando funcionan. Algunas plataformas también ofrecen acuerdos de capital preferente que brindan a los inversores un rendimiento trimestral fijo con la oportunidad de obtener una porción fija de ganancias en la conclusión del acuerdo es.

Este tipo de acuerdo proporciona un equilibrio entre riesgo y recompensa:

  • La ventaja obvia de estas plataformas es que puede invertir en bienes raíces desde su sofá tan fácilmente como puede comprar una parte de las acciones. Señala y hace clic, transfiere su dinero y espera las devoluciones.
  • La desventaja es que usted está haciendo inversiones de alto riesgo que puede t ver de cerca y realmente visitar. Además, usted acepta menos retorno por el riesgo debido a todas las tarifas retiradas por las plataformas.

En bienes raíces, hay grandes ofertas, ofertas terribles y todo lo demás. Para tener éxito (leer rentable) es crítico para tener el trato correcto en la propiedad correcta en el momento correcto. Cuando invierte con una plataforma de crowdfunding, usted confía en sus equipos para examinar su inversión.

La segunda cosa que debe comprender es que invertir en una plataforma de crowdfunding es conveniente . Le permite participar en un acuerdo multimillonario con tan solo $ 10,000. Y, así como paga una tarifa y propina por la conveniencia de recibir tacos, usted va a pagar por la conveniencia de estas ofertas en forma de un retorno reducido.

El resultado final? El crowdfunding inmobiliario es una oportunidad interesante para aprender sobre la inversión inmobiliaria comercial y al mismo tiempo proporcionar cierta diversificación de acciones y bonos. Al final del día, sin embargo, usted no posee bienes inmuebles, es dueño de un activo en papel que cuenta con el respaldo distante de . Invierta en consecuencia.

REIT

Puede pensar en los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) como acuerdos de crowdfunding a gran escala. Un acuerdo de crowdfunding podría agrupar a 20 inversores y dinero para hacer una inversión de $ 1.5 millones. Un REIT, por otro lado, podría tener decenas de miles de inversores en una vasta cartera de bienes raíces por valor de muchos miles de millones.

Al igual que con los sitios de crowdfunding, existen diferentes tipos de REIT. Algunos se centran en mantener propiedades que producen ingresos, mientras que otros prestan dinero. Puede elegir REIT que se inviertan ampliamente o que se especialicen en un determinado tipo de propiedad, como edificios de oficinas, centros comerciales, apartamentos, hoteles, etc.

La gran ventaja que los REIT tienen sobre los acuerdos de crowdfunding es que algunos REIT están disponibles como fondos negociados en bolsa, lo que significa que puede intercambiarlos en cualquier cuenta de corretaje. Esto proporciona liquidez que es no suele estar disponible con inversiones inmobiliarias. Cuando invierte en un acuerdo de crowdfunding, por ejemplo, su dinero estará atado hasta que el acuerdo se reembolse por completo. Dependiendo del tipo de trato, podrían ser meses, o podrían ser muchos, muchos años.

REITs especialmente aquellos que puede intercambiar fácilmente en su cuenta de corretaje Ofrecer la forma más fácil y segura de obtener exposición a bienes inmuebles. Ofrecen diversificación de acciones y bonos, pero aún debe considerarlos un activo en papel, no un activo inmobiliario. Los REIT son una buena opción para los inversores que no cumplen con los requisitos de ingresos o patrimonio neto para invertir en una plataforma de crowdfunding o que se sienten incómodos perdiendo liquidez durante muchos años cuando invierten en negocios inmobiliarios individuales.

Lección 7 envolver

Ser propietario de bienes inmuebles de inversión nunca es fácil, pero con algo de inteligencia, trabajo duro y quizás un poco de suerte, puede dar buenos resultados. Tengo amigos que se ganan la vida exclusivamente con una cartera de bienes raíces y amigos que lo han intentado solo para vender todas sus propiedades y decir nunca más.

Le animo a completar este cuestionario de matriz de decisiones de inversión inmobiliaria; it x2019; es realmente rápido.

terminaré aquí en interés de la divulgación completa decir quenunca he tenido una propiedad de ingresos porque, francamente, incluso cuidar mi propia casa es un dolor en el cuello. Dicho esto, ahora que Yo soy un poco mayor y he construido algo de riqueza que es principalmente invertido en el mercado de valores, me encuentro considerando diversificarme con algunos bienes raíces.

Como probablemente pueda ver, creo que invertir en bienes raíces es una decisión completamente personal. no hay respuesta correcta o incorrecta. Si se lanza y compra propiedades, solo asegúrese de que usted esté preparado con mucha educación con anticipación y asegúrese de ejecutar su plan de bienes raíces por alguien en quien confíe implícitamente.

Las segundas opiniones siempre valen un millón de dólares.

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